나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12222 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제3층 제307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울강서우체국' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제3층 제307호로서, (사용승인 : 2016.11.11.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 30미터, 북서측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시 개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12222 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제3층 제307호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

건물면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건축물 정보:

준공년도: 2016년

건물명: 마곡오드카운티1차

주용도: 업무시설(오피스텔)

해당 층: 3층

총 층수: 10층 (지하 4층 포함)

사용승인일: 2016년 11월 11일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '서울강서우체국' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 마곡지구는 첨단 산업단지 및 업무시설이 밀집하여 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 '양천향교역'이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 양천향교역은 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 접근성을 높여줍니다.

도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 30미터, 북서측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 속해 있습니다. 또한 대로2류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에 매수인이 외국인 등 특정 대상자에 해당될 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12222) 등기부채권 총액: 165,694,066원 (접수일자: 2025-09-22)

인수되는 권리

* 대항력있는 임차인: 강다현 (보증금 157,500,000원, 전입일 2020-03-19, 확정일자 2020-02-18)

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 157,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주요 등기사항 요약

* 갑3: 성진기업주식회사 소유권이전 2번 신탁 등기 말소 (접수일자: 2016-12-07)

* 갑4: 유영현 소유권이전 (접수일자: 2016-12-07)

* 을3: 강다현 주택임차권 (금액: 157,500,000원), 말소: 인수 (접수일자: 2025-04-24)

* 갑5: 박재범 소유권이전 (접수일자: 2022-03-18)

* 갑6: 강다현 강제경매 (금액: 165,694,066원), 말소: 말소기준권리 (접수일자: 2025-09-22)

1.3. 상권분석

주변 환경

본건이 소재한 마곡동은 현대적인 도시 계획에 따라 조성된 지역으로, 대규모 상업시설, 업무단지(LG, 코오롱 등 R&D 센터 입주) 및 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구와 배후수요가 풍부합니다. 인근에 마곡중앙공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

집객 시설

마곡오드카운티1차 인근에는 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 9호선 양천향교역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설

주변에 서울강서우체국이 있고, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설

인근에 마곡초등학교, 마곡중학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 자녀 양육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강다현 씨의 보증금 157,500,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로, 입찰 전 보증금 회수 가능성 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매수인이 외국인 등 특정 대상자에 해당될 경우 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 마곡지구는 계획적인 개발이 이루어져 주거 및 업무 환경이 비교적 쾌적하게 조성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 마곡지구의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 현대적인 편의시설, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2016년에 준공되어 건물 상태 또한 비교적 양호할 것으로 예상되며, 마곡지구의 지속적인 개발과 풍부한 직장인 수요로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 1억 5천만원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰은 인수되는 보증금 및 명도 관련 사항을 철저히 검토한 후, 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 첨단 산업단지와 주거, 상업 시설이 복합된 마곡지구는 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 양천향교역 역세권: 지하철 9호선을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* 최신 준공 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 리모델링 또는 수리 관련 초기 투자 부담이 적습니다.

* 풍부한 임대 수요: 마곡지구 내 다수의 기업체와 상주 인력으로 인한 오피스텔 임대 수요가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석

* 2026년 4월 9일, 3층, 16.57㎡: 115,000,000원 (약 694만원/㎡)

* 2026년 4월 9일, 8층, 20.82㎡: 132,300,000원 (약 635만원/㎡)

* 2026년 4월 1일, 5층, 16.57㎡: 125,000,000원 (약 754만원/㎡)

감정가: 143,000,000원

분석 의견

본건은 전용면적 20.82㎡로, 최근 매매 사례 중 20.82㎡ 면적의 8층 물건이 132,300,000원에 거래된 바 있습니다. 해당 거래가를 기준으로 하되, 본건의 3층이라는 층수 이점을 고려하면 시세는 130,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 143,000,000원으로 최근 최고 매매가보다 높으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 157,500,000원 인수 부담이 감정가를 상회하는 점은 입찰 시 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 135,000,000원 수준을 권장합니다. 본 금액은 순수 부동산 가치를 기준으로 산정한 것이며, 임차인 보증금 인수 비용은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.