나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12147 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제7층 제708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건 내 제7층 제708호로서 (사용승인일 : 2021.12.28) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔), 근린생활시설]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호 2 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호 3 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12147 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제7층 제708호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제7층 제708호

사용승인일: 2021.12.28

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 175,000,000원

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.1353㎡ (약 0.95평)

건물면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 강서구청 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변에 강서구청 및 다수의 상업시설이 위치하고 있으나, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

* 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 윤영석 외 2명)

* 주택임차권 (권리자: 이은서, 권리금액: 160,000,000원)

* 공유자전원지분전부이전 (권리자: 유현미)

* 압류 (권리자: 서대문세무서장)

* 가압류 (권리자: 에스엠영등포제일차, 권리금액: 500,000,000원)

* 압류 (권리자: 강서구청)

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 160,000,000원)

등기부채권 총액: 660,000,000원

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 갑5, 2024년 8월 8일 접수된 서대문세무서장의 압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 을구 권리 및 후순위 갑구 권리는 소멸됩니다.

토지/건물 일괄 매각이며, 특별 매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 이은서)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.05.17

* 확정일자: 2022.05.11

* 배당신고일자: 2024.06.05

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차 보증금 160,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 강서구청을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신축 오피스텔 공급이 이루어지고 있으며, 지하철역과의 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 토지 이용계획

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

상기 용도지역 및 지구는 해당 토지의 개발 및 이용에 영향을 미칠 수 있으며, 특히 공항 관련 구역 지정은 건축물 높이 등에 제한을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로, 지하 2층부터 지상 18층까지 건축되었습니다.

본 물건은 7층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 12월 28일로 비교적 신축 건물입니다.

통상의 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 기계식 주차설비가 마련되어 있으며, 약 17㎡의 전용면적으로 1~2인 거주 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 이은서씨는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 보증금을 배당받지 못하는 경우 매수인에게 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 매수인 입장에서 임차 관련 위험은 적습니다.

6.2. 토지 이용계획상 제약

물건지 주변에 공항이 위치하고 있어 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로 건축 행위나 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 미상

감정평가서상 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지, 아니면 다른 형태로 임대 중인지 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 현황에 주택도시보증공사(이은서)가 보증금 1.6억으로 기재되어 있으나 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 역세권 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 7,500만원이며, 건물 면적은 17.04㎡입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공항 인근 지역의 개발 제한 및 기타 용도지역 지정으로 인한 제약 사항은 고려해야 합니다. 임차인 관련 위험은 최소화되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 강서구청 인근 역세권 입지 (교통 및 생활 인프라 우수)

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (채권자 HUG의 적극적인 채권 회수)

* 소액 투자 가능 (17.04㎡ 전용면적)

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 14,200만원에서 18,300만원 사이에 분포하고 있습니다. 본 건의 감정가는 175,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 및 입지, 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 165,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 7층이라는 위치를 고려하여 17층 매물(18,300만원)보다는 낮게, 8층 매물(15,000만원)보다는 높게 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 개별 입찰자의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.