나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12228 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 51-49 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 화곡역(5호선)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/ 지상4층 건 으로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호:샷시 창호 마감 등.

이용상태

(통칭) 청구빌라트 제2층 제201호로서,"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형에 유사한 토지로서, "다세대주택"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) 공히: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12228 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 51-49 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

* 토지지분: 37.53㎡ (약 11.35평)

* 건물면적: 66.03㎡ (약 19.98평)

* 건물지분: 66.03㎡ (약 19.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축년도: 1995년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하1층/지상4층

* 전유 면적: 66.03㎡ (약 19.98평)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통상황: 본건이 속한 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (접수일자: 2025-05-21)

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다. 이는 주택임차권(을13), 강제경매(갑11), 압류(갑12) 등을 포함합니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위인 권리도 경매 절차상 소멸될 수 있습니다. 본건의 경우, 모든 등기 권리(소유권이전, 임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)가 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 명시적으로 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 본건 매각은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 미회수액에 대해 직접적인 책임을 지지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 건물 연식: 1995년 준공되어 약 31년 경과한 건물입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 거래된 유사 지역의 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡(전용), 216,000,000원 (평당 약 3,600만원)

* 1986년식, 37.44㎡(전용), 150,000,000원 (평당 약 1,330만원)

* 2002년식, 37.56㎡(전용), 160,000,000원 (평당 약 1,410만원)

* 본건의 감정가는 242,000,000원이며, 면적은 66.03㎡(약 20평)입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,210만원 수준입니다. 최근 거래된 소형 평수 신축 빌라의 사례와 비교하면 단위 면적당 가격이 낮으나, 건물 연식과 전체 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울화곡초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년에 건축되어 30년 이상 경과함에 따라, 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인으로 등재되어 있는 독특한 권리관계입니다. 비록 임차인에게 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 임차권 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG와의 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 관련 세부 절차와 확인이 필수적입니다.

* 공항 소음: 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 운항으로 인한 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다.

* 1995년식으로 건물 노후화가 진행되었으나, 감정가는 242,000,000원으로 책정되었습니다.

* 권리관계상 임차인(HUG) 관련 복잡성이 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인에게 직접적인 법적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 전반적으로 입지, 가격, 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 건물 연식과 HUG 관련 특수 조건을 제외하면 일반적인 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 입지적 장점과 함께 지하철역 인근으로 역세권의 가치를 보유하고 있습니다.

* HUG 관련 복잡한 인수조건으로 인해 일부 응찰자들이 부담을 느낄 수 있으며, 이는 입찰 경쟁률 완화 및 가격 메리트 확보로 이어질 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 재건축/리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 유사 사례 분석을 통한 본건의 평당 가격은 약 1,210만원 수준으로, 감정가는 합리적인 범위 내에 있습니다.

* 건물 노후화 및 HUG 관련 복잡성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 또한, HUG 측과의 조건부 매각 사항에 대한 철저한 사전 검토를 통해 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 최소화해야 합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.