나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경696 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-47 주건축물제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로119안전센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 본건과 유사한 다세대주택 및 공동주택 등이 소재한 전형적인 주택지대이며 주위환경은 양호함

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 "구로역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물(사용승인일 : 2014.01.02)내 제5층 제501호로서 외벽 : 석재 붙임 및 치장 벽돌붙임 마감 등 내부 : 내부 미상임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 인근 도로 및 인근 대지 대비 등고 평편한 부정형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접하고 있으며 이 도로를 통하여 간선도로와 연결되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.7.29. ~ 2026.8.30.) 임, 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.7.29. ~ 2026.8.30.) 임, 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.7.29. ~ 2026.8.30.) 임.

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장(표제부 및 전유부, 갑)에는 위반건축물로 등재 되어 있으며, 본건 건축물현황도면상 테라스 부분에 대한 것으로 관련 구청 주택과에 확인(주택과-39156(2015.12.30.)호에 의거 501호 위반건축물 표기 [위반내용 : 면적 23㎡, 구조 경량철골, 용도 주거]) 하였으나 보다 구체적인 것은 경매 진행 시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함(테라스),

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경696 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 466-47 주건축물제1동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 336,050,000 원

토지면적: 35.58 ㎡ (약 10.76 평)

건물면적: 59.25 ㎡ (약 17.93 평)

건물 제시외면적: 23.00 ㎡ (약 6.96 평) (테라스)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 (2014년 1월 2일 사용승인)

해당층: 5층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로119안전센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 본건과 유사한 다세대주택 및 공동주택 등이 소재한 전형적인 주택지대임. 주위환경은 양호함.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 "구로역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 도로에 접하고 있으며, 이 도로를 통해 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 건축허가·착공제한지역

* 장애물 제한표면구역(진입표면)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2025.7.29.~2026.8.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 2015.04.28: 소유권이전, 신탁등기말소 (권리자: 김연홍)

* 2015.04.28: 근저당권 (권리자: 우리은행, 184,800,000원) - 말소기준권리

* 2024.07.15: 소유권이전 (권리자: 송승일, 협의분할 상속)

* 2024.11.27: 근저당권 (권리자: 서울신용보증재단, 26,000,000원) - 말소

* 2025.09.16: 임의경매개시결정 (권리자: 우리은행, 165,952,030원) - 본건 경매 개시

* 2025.12.04: 가압류 (권리자: 중소기업은행, 26,838,111원) - 말소

말소기준권리: 2015년 4월 28일자 우리은행 근저당권 (184,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 가압류는 모두 말소될 예정임. 임의경매 개시 결정에 따라 권리들이 매각으로 소멸함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. (지상권 개요만 언급되었으나 구체적인 내용 부재)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월~7월):

* 사례 1: 서울 구로구 구로동 779-42 (2003년 건축, 3층, 전용면적 68.99㎡) - 335,000,000원 (2026.03.05)

* 사례 2: 서울 구로구 구로동 112-24 (2023년 건축, 2층, 전용면적 29.84㎡) - 282,000,000원 (2026.07.01)

* 사례 3: 서울 영등포구 구로동 448-81 (2012년 건축, 3층, 전용면적 21.75㎡) - 299,900,000원 (2026.07.06)

본건은 2014년 건축된 다세대주택으로, 건물면적은 59.25㎡ (약 17.93평)이며 별도 테라스 면적 23㎡ (약 6.96평)이 있습니다.

가장 유사한 면적 및 시기의 거래 사례는 사례 1 (전용면적 68.99㎡, 335,000,000원) 입니다. 본건 건물 면적(59.25㎡)을 기준으로 사례 1의 면적당 가격(약 4,855,776원/㎡)을 적용하면 약 287,760,000원 수준으로 추산됩니다.

감정가 336,050,000원은 최근 매매 사례 중 가장 높은 가격과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

최신 건축물인 사례 2(전용면적 29.84㎡, 282,000,000원)와 사례 3(전용면적 21.75㎡, 299,900,000원)은 면적 대비 가격이 높게 형성되어 있어, 신축 연식 및 소형 평수의 선호도를 반영하는 것으로 보입니다.

본건은 연식(2014년)이 비교적 최신이며, 건물 면적도 적절하나 위반건축물이라는 리스크가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설: 본건은 "구로119안전센터" 인근에 위치하며, 일반적인 주택지대의 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

교통: 지하철 1호선 구로역이 근거리에 위치하여 도심 및 부도심 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 현재 시점 기준, 주변 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로는 약 23㎡의 테라스 부분이 위반 내용으로 확인되었습니다. 이는 건축물대장 표기 내용 및 관련 구청 확인(주택과-39156(2015.12.30.)호)에 근거합니다. 위반건축물은 추후 건축물 관련 제재(이행강제금 부과 등)의 대상이 될 수 있으며, 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

제시외 건물 포함: 약 23㎡의 테라스 부분이 제시외 건물로 평가되어 매각에 포함되었습니다. 이 부분은 위반건축물과 연관성이 있습니다.

내부 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 명확히 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 탐문조사, 외부 관찰에 의존하였으며, 실제와 다소 상이할 수 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 군사시설 보호구역, 공항시설법 관련 구역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 비교적 신축(2014년 준공)의 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호한 주택지대에 속합니다. 등기부상 별도의 인수할 권리나 임차인은 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 가장 큰 리스크 요인은 약 23㎡의 테라스 부분에 해당하는 위반건축물 등재입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 제재로 이어질 수 있으며, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 위반건축물 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 환경: 구로역 인근의 주택지대로 생활 및 교통 편의성이 좋습니다.

* 비교적 최신 건축 연식: 2014년 준공으로 건물이 노후되지 않았습니다.

* 테라스 공간: 약 23㎡의 테라스 공간은 활용 가치가 있을 수 있으나, 위반건축물 여부가 중요합니다.

* 시장 거래 활발: 주변 다세대주택의 매매 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 336,050,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가(282,000,000원 ~ 335,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 시장 가격 수준에 부합하거나 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

본건은 약 23㎡의 위반건축물(테라스)이라는 명확한 리스크가 존재하며, 이는 시세 대비 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 위반 건축물 해소 비용 또는 이행강제금 발생 가능성을 감안해야 합니다.

현 시세 및 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

본 물건에 대한 최종 예상 입찰가는 300,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.