나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12282 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제4층 제403호로써 (사용승인일 : 2020.04.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등(복층 상층부 포함))으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전, 기계식 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),소로1류(폭 10m~12m)(2024-06 -27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제 한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남 부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)< 군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관 한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12282 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 4월 13일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지 지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

건물 면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 금강노블레스

동/호수: 제101동 제4층 제403호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

총 세대수: 96세대 (101동 48세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과: 가산동 지역은 버스 노선이 다양하며, 지하철 1호선, 7호선, 가산디지털단지역, 독산역 등과의 접근성이 좋습니다.)

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 본건 남서측 인근에 세일중학교가 위치합니다.

* 상업 시설: 현대아울렛 가산점, 홈플러스익스프레스 가산점, 마리오아울렛 등이 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공원/녹지: G밸리(구로·가산디지털단지) 일대는 서울시의 '가든밸리 프로젝트'를 통해 녹지 공간이 확충되고 있으며, 지역 내 공원 및 산책로 조성이 예정되어 있어 쾌적한 환경 조성이 기대됩니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 잠재적인 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12282)으로, 채권액은 273,000,000원입니다.

이 외 주택임차권(을1, 김나희, 273,000,000원)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다. (지상권 등)

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김나희)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 12일

* 확정일자: 2020년 9월 22일

* 배당신고일자: 2024년 8월 8일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건 매각은 "임차인 김나희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"합니다.

* 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 임차인이 잔여 보증금에 대한 청구권을 포기하는 것을 전제로 한다는 의미입니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 273,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 가산동은 가산디지털단지 인근으로, 다수의 IT 기업 및 산업 시설, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 수요와 업무 수요가 공존합니다.

4.2. 상업 및 업무 시설 밀집

금강노블레스 오피스텔은 가산디지털단지의 배후 주거지 및 상업 시설로서의 입지를 가지고 있습니다. 주변에 대형 아울렛, 백화점, 쇼핑몰 등 편의시설이 밀집해 있어 직주근접의 장점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 최신식 설비와 깔끔한 내부 구조를 갖추고 있습니다.

방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 복층 구조로 활용도를 높였습니다.

기본적인 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

* 교통: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 인접하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 쇼핑: 현대아울렛, 마리오아울렛, 홈플러스익스프레스 등 대형 쇼핑 시설이 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 문화/여가: G밸리 일대는 지속적인 도시 정비 및 녹지 공간 확충 사업이 진행되고 있어 주거 쾌적성이 향상될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 조건

본건 매각은 임차인이 잔여 보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 줄 수 있으나, 현재 등기부상 '을1' 임차권이 말소 처리되었고, 임차인에게 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 법적으로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

다수의 법률에 따른 제한사항이 존재합니다 (가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등). 이러한 제한들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 가산동 금강노블레스 오피스텔은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 30.69㎡(약 9.28평)의 101동 403호입니다. 가산디지털단지 인근의 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 상업 시설 접근성, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 임차인 보증금 273,000,000원에 대한 매수인 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 매각 조건으로 임차인의 보증금반환청구권 포기 등이 명시되어 있어, 해당 조건 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

신축 건물로서의 가치와 상권의 활성화를 고려할 때, 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 가산디지털단지 인근으로 직주근접 수요가 높으며, 상업 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리상 비교적 안전합니다.

* 가산디지털단지 개발 호재: G밸리 일대에 대한 녹지 공간 확충 등 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면,

* 2025년 4월 17일, 12층, 30.69㎡ 거래가 278,750,000원

* 2026년 2월 8일, 8층, 30.69㎡ 거래가 268,000,000원

와 같이 본건과 동일한 면적의 오피스텔이 268,000,000원에서 278,750,000원 사이에서 거래되었습니다.

임차인 보증금 273,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 합리적인 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 255,000,000원 ~ 270,000,000원으로 제시합니다. (본 물건의 낙찰가는 입찰 당일 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.