나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12278 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지 소재 "까치산역" 서측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설(오피스텔)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지, 아줄리움 오피스텔 제13층 제1303호에 위치하고 있습니다.

건물명: 아줄리움

총 층수: 13층 중 13층

주용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용으로 사용 중)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공 연도: 2022년 08월

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물 전유면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12278 (1)

감정가: 353,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지 소재 "까치산역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(까치산역)이 인접하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 임차인

* 임차인: 김찬환

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-03-11

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (남광모)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음 (등기부상 을3 임차권은 말소 예정)

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12278) 등기부채권 총액: 330,000,000원

말소될 권리: 을3 (주택임차권, 남광모, 330,000,000원)

3.3. 인수 조건 및 주의사항

본 물건은 '대항력있는 임차인' 관련 특이사항이 존재하며, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 물건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(남광모)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

임차인 김찬환(전입일자 2025-03-11, 대항력 있음)에 대한 보증금 및 차임 등 상세 내용은 미확인 상태이므로, 입찰 전 권리관계 및 인수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

까치산역 역세권에 위치하여 오피스텔 및 주택 수요가 꾸준히 발생하는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 임대 및 매매 시세

주변 오피스텔의 전용면적 20㎡ 내외의 경우, 최근 매매 시세는 약 2.8억 원에서 3.2억 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 3.53억 원으로, 시세 대비 다소 높은 감이 있으나 권리관계 및 특이사항 해소 여부에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

유사 오피스텔의 평균 월세는 연 1.5% ~ 2% 수준의 임대 수익률을 보이는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

까치산역 인근으로 지하철 이용이 편리하며, 주변에 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

반경 1km 이내에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집되어 있어 거주 만족도를 높일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거지대와 상업지대가 혼합된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수 문제

임차인 김찬환이 대항력을 가지고 있으며, 전입일자가 경매 개시 이후로 파악되어 인수 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

HUG 관련 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각 등 특수 조건으로 인한 인수 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

건축물대장상 '오피스텔'(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이므로 추후 관련 법규 적용이나 세금 문제 발생 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 까치산역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다.

그러나 임차인 김찬환의 대항력 유무 및 인수 조건, HUG 관련 복잡한 권리관계, 그리고 토지 이용상의 제한 사항 등은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 HUG와의 조건 변경 사항이 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명도 리스크를 성공적으로 해소한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 상권 및 교통망 발달로 인한 임대 수요가 꾸준할 것으로 전망됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 353,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 전용 20㎡ 내외의 오피스텔은 약 2.8억 원에서 3.2억 원 선에서 거래되고 있습니다.

임차인 김찬환의 대항력 및 인수 조건, HUG 관련 복잡한 권리사항을 감안할 때, 명도 및 인수 관련 예상 비용을 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 선에서, 약 2억 7천만 원 ~ 3억 1천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

이는 현 시세와 유사한 수준이나, 잠재적 리스크 해소 비용을 반영한 보수적인 추정치입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 권리관계 재확인 및 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.