나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12260 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재"개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며,주위는 소규모 아파트,도시형생활주택,다세대주택,학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서 외벽;석재타일 붙임 창호;하이새쉬창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택;후첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,난방설비,주차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄시되는 부정형의 토지로 도시형생활주택 (단지형 다세대주택) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 남측으로 세로의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역(2013.12.12),교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024.09.10부터2029.09.09까지,지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제302호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12260 (1)이며, 감정가는 247,000,000원입니다. 토지 면적은 26.01㎡(약 7.87평)이고, 건물 면적은 26.46㎡(약 8.00평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 토지는 인접 도로와 평탄하게 접한 부정형의 토지로서, 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 건물정보

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 5층 건물 중 제3층 제302호에 해당합니다. 외벽은 석재타일로 마감되었으며, 창호는 하이새쉬창호로 되어 있습니다. 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 사용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(2013.12.12)입니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정) 및 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로도 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12260 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정(2025.09.23 접수)입니다. 등기부상 을구에 주택임차권(김주원, 보증금 259,000,000원)이 존재하나, 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 주의사항 및 물건명세서상 임차인 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 위 조건에 따라 매수인의 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

3. 상권분석

본 건은 개봉동의 주택가 지역에 위치하며, 주변에는 신축급 도시형생활주택 및 다세대주택 단지가 분포하고 있습니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 "리치그린B(317-2)" (2012년 준공, 72.48㎡)가 2026년 3월 220,000,000원에 거래되어 평당 약 999만원 수준입니다. 또한, "SKYVILLE(333-8)" (2002년 준공, 44.64㎡)은 2026년 3월 175,000,000원에 거래되어 평당 약 1,294만원 수준입니다. 본 건의 전용면적은 약 8평이며, 감정가는 247,000,000원입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 30,875,000원으로, 주변 시세와 비교 시 현저히 높은 가격으로 책정되었습니다. 이는 향후 유찰 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 생활정보

본 건은 "개웅초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 감정가가 주변 실거래가 대비 약 2~3배 이상 고평가되었다는 점입니다. 이로 인해 다수의 유찰이 예상되며, 낙찰까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 묶여 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 임차권 관련하여 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 명시된 조건대로라면 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 주변 혐오시설 검색

본 건 소재지인 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 일대에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. "개웅초등학교"가 인근에 위치하고 있어, 통상적으로 혐오시설이 입지하기 어려운 환경으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 권리상 인수할 보증금이 없는 장점이 있습니다. 그러나 현재 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높아, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 다수의 유찰을 통한 가격 하락을 기다리는 전략이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매수인의 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 주변 시세(평당 약 999만원 ~ 1,294만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세 범위는 약 80,000,000원에서 104,000,000원으로 추정됩니다. 감정가는 247,000,000원이므로, 1차 매각 기일에 응찰하는 것은 매우 비합리적입니다.

1차 최저매각가격: 247,000,000원

2차 최저매각가격 (80%): 197,600,000원

3차 최저매각가격 (64%): 158,080,000원

4차 최저매각가격 (50%): 123,500,000원

시세 범위를 고려할 때, 4차 매각 기일에 최저매각가격이 123,500,000원까지 하락한 후, 시세 범위를 상회하지 않는 선에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원 (4차 매각 기일 기준, 시세 중간값 부근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.