나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12264 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층건 내 제5층 제503호로서 외벽: 외장석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원2025타경12264(1)

* 소재지: 서울특별시강서구화곡동424-85비에스하우징제5층제503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG인수조건변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시강서구화곡동소재화곡1동주민센터북서측인근에위치하고있음.

* 주변 지역은 소규모공동주택, 다가구주택, 근린생활시설등이혼재하는주거지대로형성되어있음.

* 차량접근이가능하며, 인근에노선버스정류장과지하철까치산역이있어대중교통이용이편리한편임.

* 동측으로로폭4미터내외의포장도로와접하고있어차량통행및접근성이양호함.

1.2. 권리분석

* 채권자는주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로진행됨.

* 등기부상말소기준권리는2018년3월28일접수된갑3호가압류(주택도시보증공사, 금1,517,500,000원)임.

* 매각으로소멸되지않는권리는지상권임.

* 특이사항으로HUG인수조건변경및선순위임차권이존재함.

* 임차인현황:

* 임차인: D

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-18 (사업일자)

* 대항력: 없음

* 임차인: G

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-15 (사업일자)

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-18 (사업일자)

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-27 (사업일자)

* 확정일자: 2018-02-05

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 주의사항및물건명세서참고사항에따라, 임차인서향미및주택임차권승계인주택도시보증공사는매수인에게배당받지못하는잔액에대한임차보증금반환청구권을포기하고주택임차권등기를말소하는것을조건으로매각이진행됨.

* 이에따라인수되는임차보증금합계는0원임.

1.3. 상권분석

* 제공된최근매매정보에따르면, 본건과유사한연식(2018년건축)의다세대주택(전용면적37.05㎡)이2026년5월1일30,000만원(3억원)에거래되었음.

* 본건의감정가는234,000,000원이며, 건물면적(28.98㎡)대비평당가격으로환산시약809.7만원/㎡임.

* 본건의건물면적28.98㎡에이 가격을적용하면약23,445만원이되어, 감정가(23,400만원)와유사한수준으로시장가치가형성되어있는것으로판단됨.

* 다른비교사례(2000년식53.84㎡25,500만원, 1995년식41.32㎡16,900만원)를고려할때, 본건은비교적신축에속하나면적이작아가격대가상대적으로결정될수있음.

* 본건의위치는주거지대로서, 지역내근린생활시설및소규모공동주택이밀집된지역임.

1.4. 생활정보

* 건물구조는철근콘크리트평슬라브지붕의지상7층건물이며, 본건은제5층제503호임.

* 외벽은외장석재붙임, 내벽은벽지및타일, 창호는샷시창호로마감되어있음.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비등이구비되어있음.

* 주변지역은주거지대로서, 일상생활에필요한편의시설이용이가능하며, 주거환경은보통수준으로평가됨.

1.5. 잠재적리스크

* 주택도시보증공사(HUG)와관련된선순위임차권이등기되어있으나, 물건명세서상매각조건으로보증금반환청구권을포기하고등기를말소하는것으로되어있어인수부담은없는것으로판단됨. 그러나조건이행여부확인이필요함.

* 일부임차인의전입일자(사업일자)가2025년으로미래시점인점은특이사항으로, 실제점유및임대차관계에대한추가확인이필요할수있음. 다만, 이들임차인의대항력은없는것으로명시되어있음.

* 토지이용계획상'중요시설물보호지구(공항)'및'대공방어협조구역(군사기지및군사시설보호법)'으로지정되어있어, 건축이나이용에일부제한이있을수있음.

* '과밀억제권역' 및 '토지거래계약에관한허가구역'으로지정되어있어, 향후거래드시관련규제를확인해야함.

1.6. 종합의견

* 본건은서울강서구화곡동에위치한도시형생활주택으로, 비교적최근건축되어건물상태가양호할것으로예상됨.

* 까치산역인근에위치하여교통이편리하며, 주변주거환경또한무난함.

* 등기부상복잡한권리관계(HUG관련임차권등)가있었으나, 매각조건으로매수인이인수하는보증금이없는것으로명시되어있어재정적부담은줄어들었음.

* 다만, 임차권관련조건의확정적이행여부와미래시점의임차인전입등기등은주의깊게살펴볼필요가있음.

1.7. 투자포인트

* 신축에가까운연식(2018년준공)으로상품성이우수함.

* 지하철역(까치산역)이도보가능한거리에있어역세권프리미엄기대가능.

* 감정가대비시장가치가유사하게형성되어있어, 급격한시세하락위험이낮음.

* 조건부로임차보증금인수부담이없다는점은큰장점임.

1.8. 예상입찰가

* 본건의감정가는234,000,000원이며, 최근유사물건의매매사례를종합적으로고려할때시장가치또한감정가수준또는소폭상회할것으로예상됨.

* 임차인의보증금인수부담이없다는점을고려하여, 감정가를기준으로약105% ~ 110% 범위내에서입찰가를고려해볼수있음.

* 따라서, 예상입찰가는245,000,000원 ~ 257,400,000원수준에서결정될것으로판단됨.

* 최종입찰가는해당물건의현장조사결과, 권리관계명확성, 주변시세변동추이, 경쟁입찰상황등을종합적으로고려하여신중하게결정해야함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.