나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12225 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상용 건물, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '화곡역'(지하철 5호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제504호로서, 사용승인일: 2019.07.22. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차타워 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 근린생활시설, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측으로 폭 약 40미터 내외, 남측 및 동측으로 폭 약 3 ~ 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(6) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03) 기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03) 기호(4),(5) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있으며 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12225 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.27㎡

1.3. 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제5층 제504호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 10층 건물 내 제5층 제504호

사용승인일: 2019년 7월 22일

총 건축면적: 2118.83㎡

대지권 면적: 736.2㎡

건폐율: 38.68%

용적률: 249.86%

감정가: 316,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 주상용 건물, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 부지는 북측으로 폭 약 40미터, 남측 및 동측으로 폭 약 3~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 11일 접수된 포항세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 주택임차권, 압류 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(HUG) 보증)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 배당신고일자: 2024년 5월 24일

* 대항력: 없음 (제공된 자료 기준)

* 비고: 본 물건은 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건은 오피스텔, 주상복합, 주택 등이 혼재된 지역으로, 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하며, '신월초등학교'가 소재하고 있습니다. 보다 상세한 편의시설 및 교육시설 현황은 주변 시세 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 화곡역을 통한 서울 시내 접근성이 양호하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되나, 관련 조건을 면밀히 검토해야 하며, 매각 조건 미이행 시 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공항 관련 규제

'중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 현황 조사 자료의 한계

내부 구조 및 이용 상황에 대해 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 종합 평가

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 임차인 관련 보증금 포기 조건 등 특수 물건으로서 인수 부담은 적으나, 공동담보 물건이라는 점과 공항 관련 규제 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 단기/장기 투자 매력

* 신축 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 화곡역 역세권으로 임대 수요 확보가 용이하여 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 향후 강서 지역 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

최근 동일 건물(엔에스타운, 368-32번지)에서 전용면적 45.2㎡ 물건이 2025년 5월 290,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 본건은 전용면적 49.27㎡로, 이를 감안 시 시세는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 316,000,000원으로, 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

9.2. 권리 인수 비용

본건은 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 시세 분석 및 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 310,000,000원으로 제시합니다. 입찰 시에는 반드시 법원 현황 조사 내용 및 물건 명세서를 재확인하고, 본인의 투자 성향에 맞춘 신중한 판단을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.