나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12248 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제9층 제908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역(마리오아울렛)"에서 남동측으로 직선거리 약 700m, "가산동주민센터"에서 북서측으로 직선거리 약 200m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(1·7호선, 환승역, 가산디지털단지역(마리오아울렛))으로부터 약 700m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("남부순환로")와 접함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 중 제9층 제908호로서,(사용승인일 : 2013.09.26.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트(도시형생활주택)(방1, 욕실겸화장실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비(화재탐지설비 및 스프링클러) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 45m, 남동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 일련번호(3) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 일련번호(4) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 일련번호(5), (6) : 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임. 일련번호(7) : 일반상업지역,지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12248 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제9층 제908호

용도: 도시형생활주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지 지분: 2.8899999999999997㎡ (약 0.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

사용승인일: 2013년 9월 26일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역(마리오아울렛)"에서 남동측 직선거리 약 700m, "가산동주민센터"에서 북서측 직선거리 약 200m 지점에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 가산디지털단지역(지하철 1·7호선 환승역)으로부터 약 700m 거리에 있습니다. 남부순환로와 접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 본건은 가산디지털단지 인근에 위치하며, 상업지역으로 다수의 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 8일 시흥세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 한국토지주택공사 주택임차권 (2023.07.10. 말소)

* 을1-2: 1번 임차권 경정 (2024.10.24. 말소)

* 갑8: 시흥세무서장 압류 (2022.11.08. 말소기준권리)

* 갑9: 부천시 압류 (2023.08.28. 말소)

* 갑10: 주택도시보증공사 가압류 (2024.05.29. 말소)

* 갑11: 수원시 압류 (2024.11.26. 말소)

* 갑12: 강동구 압류 (2025.05.16. 말소)

* 갑13: 서울보증보험 강제경매 (2025.09.22. 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. (신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 약 1,461,000,000원 입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 복합 상업지구에 속합니다.

* 주변에 다수의 업무시설, 산업단지, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 소형 주거시설의 임대 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

* 도시형생활주택의 특성상 1인 가구 또는 단기 거주 임차인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 지하1층/지상18층 건물 중 제9층 제908호 입니다.

* 내부 구조: 방 1개, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 난방(개별난방, 도시가스), 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 가산디지털단지역 인근의 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역까지 도보 및 대중교통 이용이 가능하며, 주요 간선도로인 남부순환로 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 신청채권자이자 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 인수하지 않음을 명확히 합니다.

* 건물 규모: 전용면적 12.04㎡로 매우 작은 소형 주거 공간으로, 이에 따른 임대 수익률 및 환금성 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동, 가산디지털단지 인근의 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 우수하고 상업 및 업무시설이 밀집된 지역에 위치합니다. 경매 절차상 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 전용면적이 12.04㎡로 협소하여 주로 1인 가구 또는 투자 목적의 임대용으로 활용될 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 임대 수요를 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지역 초역세권은 아니지만, 약 700m 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 임대 수요: 가산디지털단지의 직장인 및 1인 가구를 대상으로 하는 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인해 임차인의 대항력이 소멸되므로, 매수인이 보증금 미회수 위험 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2013년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 연식이 짧아 기본적인 유지보수 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 5월)를 분석해 볼 때, 면적 대비 평당 가격은 약 417만원에서 865만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건은 12.04㎡ (약 3.64평)의 전용면적을 가지고 있으며, 이는 평당 약 930만원의 감정가로 책정되었습니다.

인근 다세대 주택들의 거래 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 시장가 대비 합리적이거나 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있습니다. 그러나 도시형생활주택의 특성과 1인 가구 수요, 역세권 인접성을 고려할 때, 충분한 임대 수익을 기대할 수 있다면 감정가 이상으로 입찰하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 112,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하여 105,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 임대 수익률을 면밀히 분석하여 실제 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.