나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12268 [1] 서울특별시 양천구 신정동 912-3 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "신정역" 북측 인근에 위치하며, 소형 아파트, 다세대주택, 빌라 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선 버스정류장 등이 소재하여, 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건 내 제1층 제101호로서, 외 벽: 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

기호(가)는 공부상 ‘제1종근린생활시설(소매점)’으로 등재되어 있으나, 탐문조사 결과 주택으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 이해관계인 부재로 내부확인은 하지 못하여 본 건 감정평가전례 등을 통하여 내부구획 및 이용상황 도식하였음(후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 갖춘 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)( 접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

기호(가)는 공부상 ‘제1종근린생활시설(소매점)’으로 등재되어 있으나, 탐문 결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12268 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 912-3 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점) / 실제 이용 현황 주택

감정가: 188,000,000원

면적:

* 토지면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호

준공일: 2009년 1월 30일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 신정역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소형 아파트, 다세대주택, 빌라 등 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 신정역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 16일자 양천구(서울특별시)의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유경연 (유OO)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 06일

* 확정일자: 2022년 12월 06일

* 배당신고일자: 2025년 09월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차 보증금 120,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시결정 등기가 확인됩니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 현재 확인되지 않습니다 (지상권 등).

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 건이 위치한 신정동 일대는 주거 밀집 지역과 소규모 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 상업시설이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 잠재 고객 분석

지하철역 인근이라는 점에서 일일 유동인구가 어느 정도 확보될 수 있으며, 인근 주택가의 주민들을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 물건지와 연관된 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 신정역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 또한, 지역 내 편의시설로는 마트, 병원, 학교 등이 통상적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택 밀집 지역으로 형성되어 있어, 비교적 정온한 주거 및 상가 이용 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

임차인 유경연 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 임대차 보증금 120,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 이는 물건 인수 시 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 배당 현황 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 실이용 현황 불일치

공부상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있으나, 실제로는 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 관련 규제, 재산세 등 보유 및 이용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한사항(제2종일반주거지역, 중로1류, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하여, 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 소형 면적임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담 가능성을 내포하고 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제 역시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 교통 여건은 양호하나, 주변 상권의 활성화 정도나 투자 가치는 임차인 문제 해결 및 향후 이용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신정역 역세권이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 소형 면적으로, 잠재적 투자 금액 부담이 상대적으로 적습니다.

* (주변 혐오시설 부재 확인) 현재까지 조사된 내용으로는 인근에 혐오시설이 없는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금, 명도 비용, 임차인과의 협상 여부, 주변 시세, 물건의 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 되므로, 낙찰가를 결정할 때 이 부분을 최우선적으로 고려해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상의 특정 계산 기준일 수 있으며, 실제 인수 부담 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 따라서, 실제 예상 입찰가는 이러한 인수 부담액을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.