나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12268 [1] 서울특별시 양천구 신정동 912-3 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12268 [1] 서울특별시 양천구 신정동 912-3 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경12268
• 주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로 42 도양라비앙빌, 제비동 제1층 제101호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12268 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정중앙로 42 도양라비앙빌, 제비동 제1층 제101호 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 근린상가

1.1. 서울남부지방법원 2025타경12268 (1) 물건 보고서

*1.1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12268 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 912-3, 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점) / 현황 주택으로 이용 중 추정

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

건물 면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

*2. 물건 현황 (감정평가서 요약)

*2.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 5층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 창호는 샤시 창호 마감입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 못했습니다.

*2.2. 토지 정보

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

*3. 입지 조건

*3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 '신정역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 소형 아파트, 다세대주택, 빌라 등 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

*3.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '신정역'과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 북측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

*4. 권리 분석

*4.1. 권리 내역

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 유OO이며, 권리 분석에 대한 세부 사항은 별도의 권리 분석 자료를 통해 반드시 확인해야 합니다.

*5. 상권 분석

*5.1. 상업 시설 현황

신정역 주변은 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다. 소규모 점포와 주거 시설이 함께 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 서울시 상권 분석 서비스에 따르면, 신정역 주변 지역은 유동인구와 상주인구를 바탕으로 다양한 업종의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

*6. 생활 정보

*6.1. 편의 시설 및 교육 환경

신정역을 중심으로 다양한 편의 시설 이용이 가능하며, 주변에 상점, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

*7. 잠재적 리스크

*7.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요하거나, 원상 복구 의무가 발생할 수 있는 점을 유의해야 합니다.

*7.2. 임대 관계 불확실성

현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 실제 점유자에 대한 정확한 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

*7.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정)으로 묶여 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역 지정은 향후 외국인 등 특정 대상이 거래 시 허가를 받아야 하므로 유의해야 합니다. 이러한 다양한 용도지역 및 구역 지정은 향후 건축, 개발, 이용 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

*7.4. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 신정역 인근 신정동 일대에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 시설 등)이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

*8. 종합 의견

*8.1. 물건 평가

본 물건은 지하철 5호선 신정역 인근에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산강제경매 물건입니다. 역세권의 입지적 장점과 소형 면적이라는 점은 긍정적이나, 공부상 용도와 현황의 불일치, 임대 관계의 불확실성, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

*9. 투자 포인트

*9.1. 주요 장점

- 신정역 역세권에 준하는 우수한 입지 조건.

- 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽.

- 주택으로 이용 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 용도 변경 및 관련 규제 확인 필요).

*9.2. 고려 사항

- 공부상 용도와 현황의 차이로 인한 명도 및 원상 복구 관련 리스크.

- 향후 건축, 개발 등에 제약이 될 수 있는 다양한 토지이용계획상의 규제 사항 확인 필요.

- 권리관계 및 세부적인 현황 파악을 위한 철저한 사전 조사 필수.

- 토지거래계약허가구역 지정 여부 확인 및 관련 절차 숙지.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계