나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12134 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "미래초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 신도림테크노마트 제10층 제008호)으로서, 주위는 아파트단지, 공원, 지하철역 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (신도림역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 지하7층 지상40층건내 제10층 제008호로서, (사용승인일: 2007.12.28) 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

판매시설(일반음식점: 상하이 중화요리)로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 에스켈레이터, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 일반철도(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12134 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제008호

용도: 판매시설(근린상가)

감정가: 2,028,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 83.95㎡ (약 25.39평)

토지지분: 83.95㎡ (약 25.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 379.45㎡ (약 114.79평)

건물지분: 379.45㎡ (약 114.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물구조

건물명: 신도림테크노마트

구조: 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 지하7층, 지상40층 건물 내 제10층 제008호

사용승인일: 2007년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "미래초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 공원, 지하철역 및 다양한 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1, 2호선 신도림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 일반철도(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건에는 대항력 있는 임차인(한영자)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

보증금: 70,000,000원

차임: 5,500,000원

전입일자(사업일자): 2018년 3월 6일

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.2. 등기부현황

등기부채권 총액: 840,000,000원

말소기준권리: 2021년 4월 23일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (600,000,000원)입니다.

기타 권리사항:

* 소유권이전(공매): 김근배 (2020.10.13)

* 근저당권: 서울축산업협동조합 (2021.11.15, 240,000,000원) - 말소

* 임의경매: 서울축산업협동조합 (2025.09.22, 216,446,018원) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물특성

신도림테크노마트는 지하 7층, 지상 40층 규모의 복합 상업 시설입니다. 본건은 10층에 위치하며, 현재 판매시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 건물 내에는 다양한 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등이 입점해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 주변상권

신도림역 인근의 상권으로, 주변 아파트 단지와 지하철 이용객을 대상으로 한 근린 상권 및 유동 인구를 활용하는 유통 상권이 복합적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신도림테크노마트 내 이마트, 다양한 판매점, 식당가 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

지하철 1, 2호선 신도림역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 교육 및 기타

미래초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수

대항력 있는 임차인 한영자씨가 존재하며, 보증금 7천만원에 대한 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 건물관리

대규모 복합 상가 건물의 특성상 공용 관리비 미납 또는 기타 건물 관리상의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

과거 신도림역 주변 악취 혐오시설(유수지) 문제가 있었으나, 현재는 개선되어 주민 친화 공간으로 조성되었다는 자료가 있습니다. 건물 내에는 구로경찰서가 입주해 있으나, 이는 일반적인 혐오시설로 분류되지 않습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

신도림역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 대규모 복합 상가 내 물건이라는 점에서 잠재력이 있습니다. 현재 영업 중인 상가이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 및 임차 조건 협의가 중요할 것으로 보입니다. 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역인 신도림역 역세권의 우수한 입지

* 대형 복합 상가 내에서의 안정적인 배후 수요 기대

* 현재 영업 중인 상가로, 업종 전환 및 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리분석 상 임차인 보증금 7천만원은 인수될 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 따라서, 해당 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 주변 상권 및 유사 물건 시세 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.