나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12267 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 "금강노블 레스" 제102동 제12층 제1201호로서, 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 접한 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 가산동 234-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-2 55호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03- 11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 20 25.8.26.~2026.8.25) (2) 가산동 234-3 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12267 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제12층 제1201호

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.04.13 기준)

총층수: 13층 (해당 호실 12층)

해당 동 총 호수: 48호 (건물 전체 96호)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근의 "금강노블레스" 제102동 12층 1201호에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 인접 도로와 접해 있으며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (상세 내용은 법률에 따른 규제 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 특별매각조건: 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되었습니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최영환)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단101490 (주택도시보증공사 가압류, 2023.03.14 접수)

* 현재 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025.09.23 접수)

* 주택임차권(최영환)은 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 951,000,000원 (매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동은 대표적인 디지털 산업 단지인 가산디지털단지의 중심부에 위치합니다.

* 주변 지역: 본건이 속한 금강노블레스는 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 건물로, 주변에는 다수의 IT 기업, 연구소, 산업 시설 및 관련 지원 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높은 지역입니다.

* 상업 활동: 오피스텔, 상가 등이 활발하게 운영되고 있으며, 직장인을 위한 식당, 카페, 편의시설 등 상권이 잘 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 편의점, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 교육 및 환경: 주변에 초등학교, 중학교 등이 있으나, 본건은 오피스텔로 주거용보다는 업무용으로 적합합니다. "교육환경보호구역"에 포함되어 있으므로, 교육 시설과의 구체적인 거리는 서울시 남부교육지원청을 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 문구는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이 사항이 있음을 시사합니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 처리되나, HUG와의 정산 과정 및 관련 서류 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 용도 지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 2025.08.26.~2026.08.25.) 등 다양한 법적 규제가 존재합니다. 특히 외국인 입찰 시 허가 구역 지정 기간을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 가산디지털단지는 주요 업무 지구로, 주변에는 오피스 빌딩, 상업 시설, 교통망 등이 발달해 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건과 인접한 지역에 주거 및 업무 환경에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 주요 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상권이 발달한 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세는 적정 수준으로 판단되나, HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다. 소유권 이전 및 임차권 말소 관련 서류 검토를 철저히 하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 역세권 오피스텔로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 상품성이 양호합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 보증금 채무를 인수하지 않아 권리 관계가 명확한 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 284,000,000원

* 최근 매매가 (12층, 2025.04.17): 278,750,000원

* 최근 매매가 (8층, 2026.02.08): 268,000,000원

* 해당 물건은 12층으로, 2025년 4월 거래된 동일 층수 매물의 가격(278,750,000원)을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 2026년 2월 거래된 8층 매물 가격(268,000,000원)은 최근 시장 상황을 반영할 수 있으므로 참고가 필요합니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 278,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.