나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12263 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2·5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2020.07.24) 외벽 : 석재 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 소매점, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 846-38번지에 위치한 지디로뷰 제5층 제503호 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2020년 7월 24일에 사용승인을 받은 건물입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 17.17㎡ (약 5.2평)이며, 건물 전용 면적은 27.21㎡ (약 8.2평)입니다. 토지 지분은 17.1666㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

본 물건의 감정가는 279,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 특별 매각 조건으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울신정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기는 2020년 8월 4일에, 공유자전원지분 이전 등기는 2020년 12월 4일에 등기되었습니다. 이후 압류 등기(말소기준권리)가 2023년 4월 25일에, 주택임차권 등기가 2023년 12월 7일에 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경12263)가 2025년 9월 22일에 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: D * (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-28, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(이 ) (보증금 278,200,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-09, 확정 2020-10-12, 배당신고 2023-12-07, 대항력 없음)

주택도시보증공사(이 )의 임차권은 등기부상 말소된 것으로 확인되며, 두 임차인 모두 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일자 남부천세무서장의 압류 등기입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(이 )의 임차권 등기 역시 말소기준권리보다 늦게 등기되었고, 등기부상 말소로 기재되어 있어 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 본 건은 권리상 깨끗하게 인수될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2019년 준공)의 '더원' 빌라(19.98㎡)가 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격은 약 10,810,810원입니다. 본건의 전용면적 27.21㎡에 이 가격을 적용할 경우 약 294,360,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 반면, 1986년 및 2002년에 준공된 주변 다세대 주택들의 거래가는 상대적으로 낮은 수준(약 400만 원/㎡ 내외)으로, 이는 건물 연식과 상태에 따른 차이로 판단됩니다. 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 '더원' 빌라의 시세가 더 현실적인 참고 지표가 될 수 있습니다. 감정가(279,000,000원) 대비 시장 가치는 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 서울신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 2·5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 접근성이 좋습니다. 주변에 다수의 상가 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 항공 관련 중요시설물보호지구 및 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하나, 이는 일반적인 주거 지역에서도 나타나는 사항으로 실질적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건이 포함되어 있어 권리 인수 부담은 크지 않으나, 복잡한 채권 관계가 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 해당 조건들을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다. 또한, 공항 관련 보호지구 등 지역적 규제 사항을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 지하철역 및 학교와의 접근성이 우수하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 물건으로 판단되며, HUG의 조건부 매각으로 인해 소유권 이전 과정이 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물

* 서울시 내 지하철역(2, 5호선 까치산역) 및 학교 인접한 우수한 입지

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건

* HUG 조건부 매각으로 인한 권리관계의 명확성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 감정가(279,000,000원)와 유사한 수준이며, 유사 연식의 주변 시세(약 294,000,000원 추정)를 반영한 가격입니다. 다만, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.