나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12259 [1] 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신도림동 소재 "지하철2호선 도림천역" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 도림천역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상7층 중 제2층 제205호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12259 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

토지면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

건물면적: 25.14㎡ (약 7.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 법적 권리사항

말소기준권리: 동작세무서장 압류 (2024.03.04.)

인수되는 권리: 최 주택임차권 (보증금 194,000,000원)

등기부채권 총액: 194,000,000원

1.4. 기타 특이사항

대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 지하철 2호선 도림천역 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 문래동은 과거 철강 산업 중심지에서 현재는 예술가들이 모여드는 창작촌으로 변모하며 과거와 현재가 공존하는 독특한 분위기를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 도림천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도림천역은 2호선 라인으로 주요 업무 지구 및 도심 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물 현황상 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 중 제2층 제205호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등으로 이루어져 있습니다. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 사도, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2026.8.25.까지) 등의 도시계획 및 법률적 제한사항이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리인 동작세무서장의 압류(2024.03.04.)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 5번 순위의 최 임차권(194,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 194,000,000원

전입일자: 2023년 2월 20일

확정일자: 2023년 1월 25일

대항력: 있음

비고: 등기부등본 상 '을구 5번' 임차권으로 등재되어 있으며, '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 동작세무서장 압류(2024.03.04.)입니다. 본 매각으로 인해 소유권보존, 공유자전부이전, 압류(동작세무서장, 과천시), 강제경매(한국주택금융공사) 등은 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부등본 상 '을구 5번'의 주택임차권(최 , 194,000,000원)은 '인수'로 명시되어 있습니다. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문래동5가는 과거 철강산업 집적지로 유명했으나, 최근에는 예술가, 디자이너, 소상공인들이 모여들면서 '문래창작촌'으로 불리는 독특한 문화예술공간으로 변화하고 있습니다. 오래된 철공소 건물과 현대적인 갤러리, 카페, 스튜디오 등이 공존하며 레트로하면서도 힙한 감성을 형성하고 있습니다. 영등포구는 이러한 문화적 변화와 함께 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 예상 임대 수익

문래창작촌 인근 오피스텔의 경우, 지역의 특성 및 접근성을 고려할 때 소형 오피스텔은 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 본건은 임대관계 미상으로 확인되며, 실제 임대수익률은 시장 상황, 임차인 구성, 임대료 수준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 대형 쇼핑몰(타임스퀘어 등), 전통시장(영등포 시장), 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 문래창작촌 내 개성 있는 카페, 맛집, 갤러리 등도 풍부하여 다채로운 문화생활을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

도림천이 인근에 흐르고 있으며, 과거에는 도시 개발 과정에서 악취나 환경 문제가 제기되기도 했으나, 생태하천 복원 사업을 통해 현재는 산책로 및 자전거 도로가 잘 정비되어 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 주변 지역에 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 문래동 일대는 철공소 밀집 지역에서 예술촌으로 변화하는 과정에 있어, 일부 소음이나 분진 등의 산업 시설 관련 소음 발생 가능성은 고려해볼 수 있습니다. 영등포구는 지속적으로 쓰레기 처리 시설 등에 대한 논의가 이루어지고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 '인수되는 임차권'입니다. 최 임차인의 보증금 194,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 부담액이 예상보다 커질 수 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 잔액 인수 규모를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 이용 제한 리스크

소재지 토지에 도시지역, 준공업지역 외에도 다양한 법적, 도시계획적 제한사항(가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

문래동 기계·금속 공단 지역은 현재 도시 재생 및 재개발 이슈가 진행 중입니다. 일부 철공소들이 외곽으로 이전하는 프로젝트가 추진되고 있으며, 이러한 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 분진, 교통 혼잡 등은 단기적인 거주 불편을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 문래동에 위치한 오피스텔로, 도림천역 접근성이 우수하며 문래창작촌이라는 독특한 문화 및 상업 지역에 속해 있어 잠재력이 있는 물건입니다. 최근 실거래가(197,000,000원) 및 감정가(206,000,000원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(194,000,000원)이 높아, 실질적인 취득 비용에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 조건이 본건의 가장 중요한 고려사항이며, 이를 감안한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 영등포구 핵심 입지: 지하철 2호선 도림천역 도보권에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무지구 접근성이 용이합니다.

* 문래창작촌의 문화적 가치: 과거 산업 지구에서 예술가의 거리로 탈바꿈하며 형성된 독특한 상권과 문화 콘텐츠는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 지닙니다.

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성: 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려할 때, 시장 가격 대비 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 주변 개발 호재: 문래동 지역의 지속적인 도시 재생 및 재개발 사업은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(미림에이클래스), 동일 면적(25.14㎡), 동일 층수(2층)의 물건이 2023년 11월 1일에 197,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 본건의 감정가는 206,000,000원입니다. 현재 시장가를 약 197,000,000원 ~ 206,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 보증금 194,000,000원의 임차인이 '인수'되는 조건입니다. 이는 매수인이 해당 보증금을 별도로 부담해야 함을 의미합니다. 따라서 매수인의 총 실질 투자 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

이전 거래가액 197,000,000원에서 인수 보증금 194,000,000원을 제외하면, 순수하게 투자자가 투입해야 하는 지분은 약 3,000,000원 수준입니다. 그러나 이는 시세의 하한선이며, 경쟁 입찰 상황을 고려해야 합니다.

감정가 206,000,000원에서 인수 보증금 194,000,000원을 뺀 약 12,000,000원의 순수 지분에 대한 적정 입찰가를 산정합니다.

시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 희소성 등을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 투자자 입장에서의 적정 입찰가는 약 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위로 예상됩니다.

이 경우 총 실질 투자 금액은 약 204,000,000원 ~ 209,000,000원 수준이 되며, 이는 최근 거래가 및 감정가와 비교 시 보증금 인수 부담을 고려한 현실적인 접근입니다.

최종 입찰가는 보증금 인수 위험과 낙찰 가능성을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.