나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103968 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 877 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '숭인2동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장 및 '신설동역(지하철 1호선, 2호선 및 우이신설선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 및 인접대지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다가구용 단독주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 본건 토지는 일부가 도로 후퇴 부분(38.91㎡)으로 이용 중으로 이를 감안하여 평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1993.12.22) 외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다가구용 단독주택(5가구)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 급탕설비 및 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 기호 (2)에 부합된 제시외물건 ㉠(판넬조, 판넬지붕, 1층 소재 창고 등, 2.25㎡) 이 소재하고 있음.(후첨‘지적도’및‘사진용지 등 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(판넬조 판넬지붕 [창고 등] 약 2.25제곱미터) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103968 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 877

용도: 다가구주택

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물면적: 259.04㎡ (약 78.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 1993년 12월 22일

1.2. 감정가

총 감정가: 1,445,758,710원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '숭인2동주민센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재합니다.

또한, '신설동역'(지하철 1호선, 2호선 및 우이신설선)이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 필지 및 인접 대지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다가구용 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 벽돌조 평슬래브지붕의 지하 1층 / 지상 2층 건물이며, 외벽은 적벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기준시점 현재 다가구용 단독주택(5가구)으로 이용 중입니다.

부합물로 판넬조 판넬지붕의 창고(약 2.25㎡)가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

본건 토지의 일부(38.91㎡)가 도로 후퇴 부분으로 이용 중이며, 이는 감정평가 시 감안되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 고척1동새마을금고의 근저당권(360,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 강제경매, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 토지 991,680,000원, 건물 1,191,680,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: NGUYENTHIDUNG

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-21

대항력: 없음

* 임차인: 이 (이상민)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-07-26, 확정일자: 2023-07-26, 배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음 (본건 강제경매 신청 채권자)

* 임차인: 이 (이진욱)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-06-15, 확정일자: 2022-06-02, 배당신고일자: 2026-06-25

대항력: 있음

주의: 이 (이진욱) 임차인은 대항력이 있으므로, 해당 보증금(100,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (본건 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 법적 확인 및 검토가 필수적입니다.)

* 임차인: 채 (채희풍)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-10-07, 확정일자: 2021-10-07, 배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

* 임차인: 최 (최경우)

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-09, 확정일자: 2022-08-09, 배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고 등 약 2.25㎡)은 본건과 함께 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

대항력 있는 임차인 이 (이진욱)의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법원의 최종 배당 결과나 추가적인 법적 절차에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울의 주요 교통 요지인 신설동역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

주변 지역은 주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

신설동역을 중심으로 발달된 상업 및 편의 시설은 배후 상권으로서의 잠재력을 더합니다.

주민센터 등 공공기관이 인접하여 주민 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

신설동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

전반적으로 주거 환경이 안정적이며 비교적 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이 (이진욱)의 보증금 100,000,000원 인수 가능성. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있지만, 실제 인수 여부는 법적 검토가 필요합니다.

토지 일부(38.91㎡)가 도로 후퇴 부분으로 이용 중이어서 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 1993년으로 노후화로 인한 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 '중점경관관리구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 포함되어 있어, 향후 건물 증축 등 개발 시 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

명확한 임대 관계가 확인되지 않은 가구(NGUYENTHIDUNG)가 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

교통과 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제, 토지 일부의 도로 후퇴, 건물의 노후화, 토지이용계획 상 제한 사항 등은 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

특히, 대항력 있는 임차인 이 (이진욱)의 보증금 1억원 인수 가능성에 대한 법적 검토와 명도 협상 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 역세권 핵심 입지: 신설동역 인근으로 교통 편의성과 높은 미래 가치 보유.

* 안정적인 임대 수익: 주거 밀집 지역 내 다가구주택으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 효율성 증대.

* 투자 가치: 감정가를 기준으로 향후 시세 차익 및 임대 수익률 분석 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정합니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 이 (이진욱)의 보증금 100,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 실제 입찰 시에는 이를 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

이 점을 감안하여, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 한다고 가정할 경우, 감정가(1,445,758,710원) 대비 보수적인 비율(예: 90~100%) 또는 주변 시세, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

명확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 임대 수익률 분석, 명도 비용 예측 등이 필요합니다.

주변에 특정 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.