나이스옥션 법원경매 포항 2023타경34563 [1] 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리 188 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2023타경34563 [1] 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리 188 공장 경매

• 사건번호: 2023타경34563
• 주소: 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리 188
• 감정가: 1,622,827,820원
• 최저가: 795,185,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

포항지원 경매1계 2023타경34563 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리 188 | 감정가: 1,622,827,820원 | 최저가: 795,185,000원 | 용도: 공장

1. 포항지원 2023타경34563 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2023타경34563 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리 188

용도: 공장

감정가: 1,622,827,820원

토지면적: 8,785.00㎡ (약 2,657.4평)

토지 지분율: 878500 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,048.62㎡ (약 1,224.8평)

건물 지분율: 404862 (전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 2.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: ①일괄매각 ②제시외 건물 포함 ③기계기구 포함 ④과수목 포함평가(목록8,9,10) ⑤목록2 토지는 현내리 119 공장용지 1996㎡ 와 현내리 119-3 공장용지 75㎡로 분할됨 ⑥목록4 토지는 현내리 192 공장용지 916㎡와 현내리 192-1 공장용지 16㎡로 분할됨 ⑦목록1,3,8,9,10 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) ⑧목록1,2 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 3동 있음 ⑨목록8 지상에 매각에서 제외되는 타인소유의 지하수시설 있음 ⑩2024.12.23.자 최영식으로부터 공사대금 193,600,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 2025.9.5.자 경매신청채권자로 부터 최영식의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 취지의 유치권부존재확인 확정판결(대구지방법원 포항지원 2025가단2957)이 제출되어 있음. ⑪2024.12.23.자 (주)황강전력공사로부터 양수금129,500,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 2025.6.11.자 (주)황강전력공사로 부터 유치권신고 철회서가 제출되어 있으며, 2025.9.5.자 경매신청채권자로 부터 (주)황강전력공사의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 취지의 유치권부존재확인 확정판결(대구지방법원 포항지원 2025가단2957)이 제출되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면 현내리에 위치하며, 주변은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. '현내1교' 북서측 인근에 자리 잡고 있어 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 간선도로 및 대중교통 이용이 보통 수준이며, 공장 부지로 사용되는 토지(번호 2, 4)는 남측 폭 8m 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 다만, 일부 토지(번호 1, 3, 9, 10)는 맹지이므로 인접 토지를 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

토지는 남동하향의 완경사지대에 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다. 공장 부지(번호 2, 4)는 부정형의 공장 부지로, 부속 토지인 답(번호 1, 3)과 과수원(번호 8, 9, 10)으로 구성되어 있습니다. 토지 일부(번호 8, 9, 10)에는 과수목이 식재되어 있으나, 일부(번호 8, 10)는 관리 부실로 고사 상태입니다.

건물은 총 3개 동으로 구성되어 있으며, 모두 2020년 7월 17일 사용 승인을 받았습니다.

- 가동 건물(번호 5): 일반철골구조, 1층 쌀국수 공장으로 샌드위치 패널 마감, 시스템 냉난방 및 위생설비, 수전 설비(300KVA)가 갖추어져 있습니다.

- 나동 건물(번호 6): 일반철골구조, 1층 창고로 샌드위치 패널 마감, 칼라 하드너 바닥 마감입니다.

- 사무동 건물(번호 7): 경량철골구조, 1층 사무실로 스틸 패널, 샌드위치 패널 마감, 시스템 냉난방 및 위생설비가 구비되어 있습니다.

제시외 건물로 이동식 컨테이너 3동과 타인 소유의 지하수 시설이 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다.

평가 요약에 따르면 본건 기계기구는 쌀국수 제조 설비로서 현상 및 관리 상태가 보통으로 평가되었습니다.

1.4. 권리분석

본건과 관련된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 유치권: 과거 최영식 씨로부터 공사대금 193,600,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자의 유치권 부존재 확인 확정 판결(대구지방법원 포항지원 2025가단2957)이 제출되어 유치권이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, (주)황강전력공사의 양수금 129,500,000원에 대한 유치권 신고도 철회되었으며, 이 역시 유치권 부존재 확인 확정 판결이 제출되어 현재 유효한 유치권은 없는 것으로 판단됩니다.

- 법정지상권: 권리 분석 내용에 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있어, 관련 법적 검토가 필요합니다. 이에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

- 농지취득자격증명: 목록 1, 3, 8, 9, 10 토지는 농지로 분류되어 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 낙찰 후 즉시 관련 절차를 진행해야 합니다.

- 매각 제외 물건: 목록 1, 2 지상에 컨테이너 3동, 목록 8 지상에 타인 소유 지하수 시설이 소재하나, 이들은 본 매각 대상에서 제외됩니다.

1.5. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 공장으로, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 전통적인 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상업적 가치보다는 특정 산업 시설로서의 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

쌀국수 제조 설비가 갖추어져 있는 점으로 미루어 볼 때, 관련 업종의 사업장으로서는 기본적인 기반을 갖추고 있습니다. 하지만 주변 지역의 인구 밀도가 낮고 배후 수요가 풍부하지 않아, 외부 수요를 확보하거나 물류 네트워크를 효과적으로 구축하는 것이 상권 활성화에 중요할 것으로 보입니다.

포항시 외곽 지역으로, 개발 잠재력보다는 현 시설을 활용한 운영에 적합한 입지입니다.

1.6. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

주요 도로 접근성은 양호하나, 농지 취득 자격 증명 발급 등 농지 관련 규제 준수가 필수적입니다.

대중교통 이용은 제한적일 수 있으므로, 자가용이나 자체 차량을 이용한 이동이 편리할 것입니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

1.7. 잠재적 리스크

- 농지 관련 규제: 본건 토지의 상당 부분이 농림지역 내 농지로, 농지법에 따른 이용 및 개발 규제가 적용됩니다. 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있으며, 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

- 법정지상권: 특이사항에 법정지상권이 언급되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 이는 추후 건물 철거 등 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 사안입니다.

- 제시외 물건: 매각에서 제외되는 컨테이너 3동과 지하수 시설은 추후 인수자 또는 기존 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

- 과수목 관리: 일부 고사된 과수목은 토지 정리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

- 맹지: 일부 토지가 맹지이므로, 해당 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면의 농촌 지역에 위치한 공장용 부동산입니다. 쌀국수 제조 설비 등 기계기구가 포함된 일괄매각 물건으로, 특히 과거 제기되었던 유치권 문제가 법원의 확정 판결을 통해 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 이를 통해 권리관계가 비교적 명확해진 상태로 인수 가능합니다.

다만, 토지 일부가 농지로 분류되어 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 법정지상권에 대한 추가적인 조사가 필요한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

농촌 지역의 특성상 주변 상권이나 편의 시설 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 조용하고 쾌적한 환경에서 특정 산업 시설을 운영하고자 하는 수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 권리관계 명확화: 유치권 분쟁이 법원의 확정 판결로 종결되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리되었습니다.

- 실물 자산 가치: 넓은 토지와 건축 면적, 그리고 기계 설비 일체를 포함하고 있어 실물 자산으로서의 가치가 높습니다.

- 특정 사업 운영 적합성: 쌀국수 제조 설비가 갖추어져 있어 관련 업종의 즉시 운영이 가능하며, 이를 기반으로 한 사업 확장을 고려할 수 있습니다.

- 농촌 지역 개발 잠재력: 향후 지역 개발 또는 귀농·귀촌 트렌드에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

- 낮은 경쟁 환경: 농촌 지역 특성상 유사 시설과의 직접적인 경쟁 환경이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매1계