나이스옥션 법원경매 서산 2022타경54182 [1] 충청남도 당진시 정미면 신시리 262-2 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2022타경54182 [1] 충청남도 당진시 정미면 신시리 262-2 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2022타경54182 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 신시리 262-2 | 감정가: 10,392,000원 | 최저가: 1,871,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2022타경54182 (1)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 신시리 262-2

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지일부지분매각

토지면적: $866.00\text{m}^2 \approx 262.09$평 (총 면적)

토지 지분율: 21650 (매각 지분은 $866.00\text{m}^2$ 중 일부 지분임)

감정가: 10,392,000원

1.2. 물건 상세 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고 가능, 분묘기지권 존재

주의사항: 지목은 '전'이나 현황은 '일부 묘지'이며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 공유자 1회 우선매수제한 특별매각조건 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 정미면 신시리 소재 "신시리마을회관" 북서측 인근에 위치한 농지입니다. 주위는 전형적인 농가마을 인근 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지는 소형 차량 접근이 가능하나, 인접 토지를 통해서만 도보로 출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시되나, 물건 자체는 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사 지형이며, 현재 지목은 '전'이나 현황은 일부 면적이 묘지로 이용되고 있는 상태입니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역과 생산관리지역 사이에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(일부제한, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등의 개발행위는 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

본건은 토지 전체가 아닌 '일부 지분' 매각 물건입니다. 따라서 낙찰 후 공유자 간의 협의나 지분 정리 절차(공유물 분할 청구 소송 등)가 필수적으로 요구됩니다.

3.2. 특수 권리 및 조건

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재와 '농지취득자격증명'(농취증)의 필요성입니다. 분묘기지권은 해당 토지 이용에 제약을 가하며, 최저매각가격 산정 시 이미 분묘로 인한 가치 하락이 반영된 것으로 보입니다. 농취증은 낙찰 후 기한 내 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다.

3.3. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수를 신고할 수 있으나, 특별매각조건으로 '공유자 1회 우선매수제한'이 걸려 있어, 공유자의 연속적인 우선매수 신청으로 인한 유찰 방지는 되어 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 물건은 농가마을 인근의 농지이므로, 주변 상권은 전무하며 기본적인 생활 편의시설은 미흡할 것으로 판단됩니다. 차량을 이용하여 정미면 소재지 등지로 이동해야 합니다. 가장 가까운 시설은 "신시리마을회관"입니다.

4.2. 주변 환경 및 혐오시설

주위는 농경지 및 자연림이 주를 이루는 전형적인 농촌 마을입니다. 검색 결과 동일한 신시리 내 다른 번지에 폐건물이 존재하는 사례가 확인되어, 지역적 특성상 노후되거나 방치된 구조물이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 신시리 내 다른 지번에 우드칩연소 발전사업 허가 이력이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성 및 현재 가동 여부는 미상입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

토지의 온전한 소유권이 아닌 지분만을 취득하므로, 토지의 사용, 수익, 처분에 있어 다른 공유자의 동의가 필요합니다. 이는 매각 후 장기간의 협상이나 소송 비용을 발생시킬 수 있는 고위험 요소입니다.

5.2. 물리적 리스크 (맹지 및 분묘)

본건은 맹지 상태로 건축 행위 등 토지 개발이 불가능합니다. 또한, 토지 현황에 묘지가 존재하며 '분묘기지권'이 성립할 경우, 해당 묘지 부분에 대한 토지 사용은 영구적으로 제한됩니다.

5.3. 법적 리스크 (농취증)

농지(전)이므로 농취증이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 실제 농사를 지을 목적이 아니라면 농취증 발급에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 농취증 요구라는 4대 고위험 요소를 동시에 안고 있는 특수 물건입니다. 감정가 자체가 분묘 소재로 인해 제한받은 가격임에도 불구하고, 실제 토지 이용 가능 면적과 지분 정리 비용 등을 고려할 때, 일반적인 투자자에게는 접근 난이도가 매우 높습니다.

6.2. 투자 포인트

특수 물건에 대한 이해도가 높고, 장기적인 관점에서 공유자 지분 정리(매도 협의 또는 공유물 분할 소송)를 통해 수익을 창출하려는 전문적인 투자자에게 적합합니다. 매우 낮은 가격에 낙찰받아 지분 정리 비용 및 시간을 상쇄할 수 있을 때만 의미가 있습니다.

최고의 입지: 지분 매각 물건에 대한 특성상, '최고의 입지'로 평가하기는 어려우며, 인근 농가마을 근처의 농지라는 점을 감안해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계