나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1756 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제6층 제103동 608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층~지상10층 내 제3층 제103동608호로서, (사용승인일자 : 2021.11.17.) 외벽 : 미장스톤 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제주지방법원 2025타경1756 (1) 사건에 대한 부동산 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1756 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제6층 제103동 608호

* 건물명: 신제주 연동 트리플시티

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 642,000,000원

* 토지면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, 신제주초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다양한 대중교통 노선이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수협은행의 근저당권 (접수일자: 2022.03.18, 채권액: 600,000,000원)입니다.

* 본건 임의경매 개시: 수협은행 (접수일자: 2025.09.19, 채권액: 515,758,629원)에 의해 신청되었습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 본건 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특수물건 정보: 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 절차를 거친 물건입니다.

1.4. 상권분석

* 지역: 제주특별자치도 제주시 연동은 제주도의 중심 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 주변 상권: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 충분하며, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 오피스텔 용도로 업무 시설로서의 가치도 높습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 정보: 본건은 2021년 11월 17일 사용 승인된 신축 오피스텔 건물입니다.

* 내부 설비: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 양수도 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 제주 지역 부동산 시장의 경기 변동 추이에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 일부 유사 면적대의 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 건물 관리: 신축 건물이나 오피스텔의 경우, 공동주택 관리비 연체 등 관리 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동이라는 우수한 입지에 소재하며, 2021년에 준공된 신축 오피스텔로서 즉시 활용이 가능한 물건입니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없고, 교통 및 생활 환경 또한 양호합니다. 다만, 최근 유사 면적대의 매매 사례들을 비교 분석했을 때 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공 건물로 노후화에 대한 부담이 적고 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 입지적 강점: 제주도 주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 안전하게 취득 가능합니다.

* 잠재적 가치: 지속적인 관광객 증가 및 제주시 개발 계획에 따라 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 642,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 (74.31㎡): 535,000,000원

* 2026년 2월 (83.86㎡): 522,620,000원

* 2026년 4월 (48.60㎡): 235,000,000원

* 종합 의견: 위 매매 사례, 특히 본건과 유사한 면적(84.93㎡)의 2026년 2월 거래 사례(522,620,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가(642,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 580,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 현장 조사를 통한 추가 시세 확인 및 수익률 분석을 기반으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.