나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8786 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2498-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 "표선고등학교" 남서측 원거리에 소재하며, 부근은 단독주택 및 농경지가 혼재한 지방도주변 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 단독주택으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건 지상에 조경수가 식재되어 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, 외벽: 스타코, 석조 등, 창호: 새시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8786 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2498-16

용도: 단독주택

감정가: 547,264,800원

토지면적: 606.00㎡ (약 183.32평)

건물면적: 139.44㎡ (약 42.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층

건축년도: 2016년

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 "표선고등학교" 남서측 원거리에 소재합니다.

부근은 단독주택 및 농경지가 혼재한 지방도 주변 농촌지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

본건 동측으로는 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 대체로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 갑구 6번 한국캐피탈 가압류 (접수일자: 2024-10-28)이며, 건물 등기부상 갑구 2번 한국캐피탈 가압류 (접수일자: 2024-10-28)가 말소기준권리입니다.

말소 대상 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 대상 권리:

을구 3번 주택임차권 (권리자: 장미향)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금 480,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 480,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치하여 전형적인 배후 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

주변의 최근 매매 정보는 연립 및 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 대진유토피아 (연립, 2017년 건축) 최근 매매가: 90,000,000원, 87,000,000원

* 아미휴먼빌 (다세대, 2013년 건축) 최근 매매가: 180,000,000원

상기 정보는 주변 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 단독주택의 직접적인 시세 반영과는 차이가 있을 수 있습니다. 표선면 자체의 상권은 지역 주민 및 관광객을 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 조용한 농촌 지역에 위치하며, 인근에 "표선고등학교"가 소재합니다.

주요 편의시설, 상업시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

단독주택으로서 개인의 주거 만족도는 높을 수 있습니다.

건물 자체에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 장 씨의 보증금 480,000,000원에 대한 배당 결과에 따라, 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급(저촉) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가(8천만~1.8억 원)와 본건의 감정가(5.47억 원) 간에 상당한 차이가 있어, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 장 씨가 480,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금의 일부 또는 전부가 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

채권자(장 씨)가 본인 명의의 강제경매를 신청한 점으로 보아, 임차인의 보증금 회수에 대한 의지가 강할 것으로 예상됩니다.

다수의 환경 및 경관 관련 토지이용계획상 규제가 존재하므로, 재산권 행사 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도 부동산 시장의 지속적인 관심: 제주도는 관광 및 거주 수요가 꾸준하여 부동산 시장에 대한 잠재력이 있습니다.

단독주택의 수요: 개인의 라이프스타일에 맞는 단독주택에 대한 선호도가 존재합니다.

명확한 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하나, 임차인 관련 위험은 철저히 분석해야 합니다.

배당 결과를 통한 시세 파악: 경매 절차를 통한 배당 결과 확인은 본 건의 실질적인 가치를 판단하는 중요한 기준이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(장 )의 보증금 480,000,000원이 존재하며, 이 금액은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 임차인이 강제경매를 신청한 점을 감안할 때, 경매 절차에서 보증금의 상당 부분을 회수할 것으로 예상되나, 전액 회수되지 못할 경우 그 차액은 매수인이 부담하게 됩니다.

감정가: 547,264,800원

임차인 보증금: 480,000,000원

따라서, 입찰가 산정 시 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액 (입찰가 + 인수되는 보증금)이 해당 물건의 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

현재로서는 명확한 배당표 확인이 불가하므로, 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 그러나 일반적인 경매 절차와 임차인 인수 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 460,000,000원 ~ 500,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 순수한 입찰 금액이며, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 입찰가 외에 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 법원의 배당표 확인, 임차인과의 소통 및 협상, 그리고 주변 시세에 대한 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.