나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8838 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2509 제주영어교육도시꿈에그린 112동 5층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시 119센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 112동 5층 401호로서, (사용승인일자: 2019.01.30) 외벽: 몰탈위페인팅 마감, 석재타일 마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감 등, 바닥: 목재마루, 타일마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 천장형 에어컨, 소방설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 보행자전용도로(2021-12-29)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일반도로(2021-12-29)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보전지역(2025-07-25), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8838 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2509 제주영어교육도시꿈에그린 112동 5층 401호

건물명: 제주영어교육도시 꿈에그린

동/호수: 112동 5층 401호

용도: 연립주택 (공동주택)

사용승인일자: 2019년 1월 30일

감정가: 1,405,000,000원 (14억 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

토지면적: 164.40㎡ (약 49.73평)

건물면적: 153.83㎡ (약 46.53평)

2. 입지조건

본건은 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시 119센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 북서측으로 폭 약 6m, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역에 속해 있으며, 경관녹지, 보행자전용도로, 소로, 일반도로, 중로 등에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 상대보전지역(2025-07-25) 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 조OO입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 25일

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 90,000,000원 (9천만원)

차임: 0원

확정일자: 2021년 7월 1일

배당신고일자: 2025년 9월 22일

대항력: 없음

* 인수되는 권리:

등기부등본상 을구 1번 전세권(2021년 7월 1일 접수, 전세금 900,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리:

을구 2번 근저당권(2023년 6월 12일 접수, 채권최고액 260,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,185,000,000원 (900,000,000원 + 260,000,000원)

4. 상권분석

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (인근 유사 단지):

* 라온프라이빗에듀 (2014년식, 약 18.15평): 2026년 7월 25일 33,000만원 (3.3억원)에 거래됨. 평당 약 1,818만원.

* 삼정G.edu (2015년식, 약 18.06평): 2026년 7월 27일 21,500만원 (2.15억원), 2026년 7월 14일 22,300만원 (2.23억원)에 거래됨. 평당 약 1,190만원 ~ 1,235만원.

* 본건 비교:

본건 건물면적은 약 46.53평으로, 비교 대상 실거래가 물건들(약 18평)보다 면적이 훨씬 넓습니다. 건축 연도 역시 본건(2019년)이 비교 대상보다 신축입니다.

인근 유사 면적 물건이 있다면 본건의 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 유사 면적 물건들의 거래 가격 편차가 크며, 본건의 감정가(14.05억원)와 비교 대상 실거래가를 통한 추정 시세(약 5.75억원 ~ 8.46억원) 간 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 영어교육도시 인근으로 주거 환경이 조성되어 있습니다.

* 교육 환경: 영어교육도시 내에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 설비: 기본 급배수, 위생, 승강기, 천장형 에어컨, 소방 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 9억원 전세권: 가장 큰 리스크 요인으로, 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액의 전세권이 존재합니다. 이로 인해 총 지출액이 상당할 수 있습니다.

* 상대보전지역 지정: 2025년 7월 25일까지 상대보전지역으로 지정되어 있어 건축행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역: 향후 건물 증축, 대수선 등 건축 관련 계획 시 심의 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 윤 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력은 없더라도 특이사항 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 영어교육도시 내에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 연립주택입니다. 입지 및 건물 상태 면에서는 장점이 있으나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 9억원의 전세권이 존재한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 경매 절차에서 매우 중요한 고려 사항이며, 총 실투자금액이 상당해질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 영어교육도시 내 희소성 있는 대형 평형(약 46.5평) 연립주택입니다.

* 향후 영어교육도시 및 인근 지역의 발전 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물이라는 점은 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 14억 5백만원이나, 매각으로 인해 9억원의 전세권을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인의 실질적인 총 지출액은 입찰가에 인수 전세금 9억원을 더한 금액이 됩니다.

감정가를 기준으로 볼 때, 매수인이 부담할 총액(입찰가 + 9억원)이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이 경우, 입찰가 최대치는 1,405,000,000원 - 900,000,000원 = 505,000,000원 (5억 5백만원)이 됩니다.

다만, 인근 실거래가 분석을 통해 추정되는 시세 범위(약 5.75억원 ~ 8.46억원)를 고려하면, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다. 만약 실거래가 기준 시세가 더 정확하다면, 9억원의 인수 전세권으로 인해 본건의 총 매수 비용이 실질적인 시장 가치를 초과할 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본건의 가치를 14억원으로 평가하고 보수적으로 접근하는 경우, 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출액은 12억 5천만원 ~ 13억 5천만원 수준으로 감정가보다는 낮게 형성될 수 있습니다.

투자 결정 시, 인수되는 전세권의 법적 효력 및 상환 가능성, 향후 시장 전망, 그리고 낙찰 후 명도 절차 등에 대한 면밀한 추가 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.