나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1769 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 용담이동 소재 "제주국제공항" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지1/건물1)으로서, 인근은 공항, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 25 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 건물 기호(2) 1층 다락에 제시외건물(종물및부합물) ㄱ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 경량철골조 패널지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2015.01.21) 외벽 : 알루미늄복합판넬노출, 커튼월 등 마감, 내벽 : 판넬노출, 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 에폭시, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건 건물 기호(2)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-9번지에 소재한 근린시설 물건으로, 제주지방법원 2025타경1769 (1) 사건으로 진행 중입니다. 감정가는 824,314,500원입니다. 토지 면적은 333.00㎡ (약 100.73평)이며, 건물 면적은 261.26㎡ (약 79.03평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 공동담보 및 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물(2-1) 포함입니다.

2. 입지조건

본건은 제주시 용담이동에 위치하며, "제주국제공항" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공항, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 건물이 공존하는 지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형의 형태를 띠고 있으며, 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본건과 관련된 권리관계를 분석한 결과, 다음과 같은 사항을 확인하였습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 하나은행 근저당권(을7, 을21)으로, 해당 권리보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 임차인 현황:

* 신호식: 보증금 20,000,000원, 차임 1,583,333원, 전입/사업일자 2019-12-02, 확정일자 2020-07-20, 대항력 있음.

본 임차인 신호식은 대항력이 있으나, 채권자의 승계인인 이에이에스제십사차유동화전문 유한회사가 임차인 배제 신청서를 제출(2026.5.14.자)하였으므로, 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 진행 시 법적 다툼의 소지가 있음을 유의해야 합니다. 임차인 신호식의 보증금 20,000,000원은 인수 보증금 합계에 포함되지 않았으나, 배제 신청 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 주식회사리렌트(RERENT): 보증금 0원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2022-08-04, 대항력 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 총 채무액(말소기준권리 포함 등기부채권 총액): 토지 633,573,410원, 건물 540,000,000원.

4. 상권분석

본건은 제주국제공항 인근에 위치하며, 공항 및 다양한 근린생활시설, 주거시설이 혼재하는 지역입니다. 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 입지로, 상업 활동 및 임대 수요가 기대되는 지역입니다. 토지이용계획상으로는 제1종 일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 제주국제공항과 인접하여 공항 이용이 매우 편리한 입지입니다. 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 간선도로 이용이 용이하여 차량 이동 또한 편리합니다. 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 시설도 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 및 배제 신청: 임차인 신호식은 대항력을 보유하고 있으나, 채권자가 임차인 배제 신청서를 제출하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이에 따라 임차인 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 기호(2) 1층 다락에 소재한 제시외 건물(ㄱ-창고 철골조 슬래브지붕 18.75㎡)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 건물 내부 확인 불가: 수차례 현장 조사에도 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건물 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 유사 건물을 기준으로 기재되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 건물입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 혼재되어 있어 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 관련된 채권자의 배제 신청, 건물 내부 확인 불가, 각종 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 법적 절차의 진행 상황을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주국제공항 인근의 탁월한 입지: 공항 접근성 및 관광객, 유동인구 활용 가능성이 높습니다.

* 제2종 근린생활시설 용도: 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 824,314,500원을 기준으로 하되, 제시된 권리분석 내용, 특히 대항력 있는 임차인(신호식)의 보증금 인수 여부 및 채권자의 임차인 배제 신청 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원이 실제 인수 대상이 될 경우, 이는 입찰가의 고려 요소가 됩니다. 또한, 건물 내부 확인 불가 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 감안해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 부동산 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 임대 시장 동향 등을 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어려우므로, 현장 재확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.