나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33901 [1] 전라남도 장성군 남면 마령리 686-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 남면 마령리 소재 외마마을 남측 인근에 위치하며, 주변은 전, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 휴경 상태의 전임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 가축사육 제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

―

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 해당사항 없음.

물건 비고

-묵전임.
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함 - 미제출시 보
증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33901 (1)

소재지: 전라남도 장성군 남면 마령리 686-2

용도: 전 (밭)

감정가: 176,911,000원

토지면적: 1393.00㎡ (약 421.66평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주문화신용협동조합 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 토지 현황

토지면적: 1393㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 사슴, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 토지로서, 휴경 상태의 전임

인접 도로상태: 맹지 (도로에 직접 접해 있지 않음)

공부와의 차이: 해당사항 없음

1.3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 장성군 남면 마령리 소재 외마을 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전 (밭), 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 장성군의 주요 관광지로는 백양사, 축령산 편백숲, 장성호 관광지, 홍길동 테마파크, 필암서원, 황룡강 생태공원, 장성호 수변길 등이 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

장성군은 여름철을 맞아 물놀이장, 음악분수, 폭포, 계곡, 편백숲 등 다양한 여름 콘텐츠를 개장하여 관광객을 유치하고 있습니다. 홍길동 테마파크, 황미르랜드, 상무평화공원, 북하면 물통골 폭포, 장성공원 경관폭포, 황룡강 인공폭포 등이 운영되고 있습니다. 또한, 축령산은 치유의 숲으로 알려져 있으며, 황룡강 생태공원에서는 계절별 꽃을 즐길 수 있는 산책로가 조성되어 있습니다.

과거 장성군에서는 지역 특산물과 관광 명소를 홍보하는 판넬을 마을하수처리시설과 같은 공공시설물에 설치하여 혐오시설에 대한 부정적 인식을 개선하려는 노력이 있었습니다. 현재 본 건 인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 등기가 2회 (김길선, 김옥비 외 1명) 확인됩니다. 말소 기준 권리는 2024년 5월 30일 접수된 광주문화신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다. 해당 근저당권 및 지상권설정 (을4), 다올저축은행의 가압류 (갑3), 교보생명보험주식회사의 가압류 (갑4)는 모두 말소 예정입니다. 채권 최고액 총액은 72,089,893원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 문구가 있으나, 등기부 현황상 을4 지상권설정은 말소 예정으로 기재되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 최종 말소 여부는 경매 진행 시 법원의 공고를 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 전라남도 장성군 남면 마령리라는 농촌 지역에 위치한 전(밭)입니다. 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 상업시설이 밀집된 상권이라기보다는 농업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 판단됩니다.

4.2. 토지 가치

본건은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 다양한 토지 이용 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 공원(저촉) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

장성군 남면 마령리는 외마을 인근에 위치하며, 면사무소와 같은 기본적인 행정 시설은 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다. 장성군 전체적으로는 다양한 관광 명소와 자연휴양림, 물놀이 시설 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

본건은 맹지이므로 외부 도로로의 직접적인 접근이 어렵습니다. 주변 교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 실제 거주나 영농 활동을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 도로 확보 방안이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근 문제

본건은 도로에 직접 접해 있지 않은 맹지입니다. 토지를 이용하거나 개발하기 위해서는 인접 토지의 사용 승낙을 얻거나, 별도의 도로를 확보해야 하는 번거로움과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명 필수

본건은 전(밭)으로, 경매 진행 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 해당 서류를 미제출할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전에 반드시 관련 절차 및 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 복합적인 토지이용계획

본건은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공원(저촉) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 이러한 다중적인 용도지역 및 제한 사항은 향후 토지 활용에 복잡성을 더할 수 있습니다. 특히, 공원(저촉) 표기는 해당 토지가 공원 구역 내에 포함될 가능성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 묵전 상태

본건은 휴경 상태의 전(밭)으로, 장기간 경작되지 않은 묵전 상태임을 유의해야 합니다. 재농업을 위해서는 토지 개량 및 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

6.5. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 72,089,893원으로, 감정가 대비 상당한 규모의 채무가 설정되어 있습니다. 이는 소유주의 재정적 어려움을 시사하며, 경매 절차 상 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군 남면 마령리의 농지로서, 비교적 넓은 면적과 다양한 용도지역 지정으로 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다. 특히, 인근에 자연휴양림, 관광지 등 녹지 및 휴양 관련 시설이 다수 존재한다는 점은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 그러나 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 그리고 공원(저촉) 등의 복합적인 토지이용계획은 본건의 활용 가능성과 가치를 제한하는 주요 요인입니다. 또한, 휴경 상태의 묵전이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 개발 가능성

본건은 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 용도지역 변경이나 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력을 지니고 있습니다.

8.2. 자연 친화적 입지

장성군이 치유와 휴양을 강조하는 관광지로 발전하고 있는 만큼, 자연 친화적인 토지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 상대적으로 낮은 경매 시작가 (예상)

감정가가 176,911,000원이지만, 맹지 및 농지 취득 제한 등 고려 사항으로 인해 실제 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우, 투자 가치를 고려한 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인접 토지 매입 가능성, 농지 취득 자격 확보 방안, 토지 개량 비용, 장성군 지역의 유사 토지 실거래가 및 공시지가 추이, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 176,911,000원을 기준으로 권리관계, 물건의 하자(맹지, 농지취득 제한 등)를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.