나이스옥션 법원경매 순천 2025타경633 [1] 전라남도 순천시 황전면 죽청리 195-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 황전면 죽청리 소재 "상검마을" 남동측 근거리 농림지역, 보전관리지역내에 위치하며 부근은 축사, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)은 부정형의 급경사지로서, 현황 과수원 및 휴경지로 이용중임. 본건 일련번호(2)는 사다리형의 완경사지로서, 현황 도로 등으로 이용중임. 본건 일련번호(3)은 사다리형의 완경사지로서, 현황 도로 등으로 이용중임. 본건 일련번호(4)는 사다리형의 급경사지로서, 현황 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1) 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함. 본건 일련번호(2), (3)은 일부가 현황 도로임. 본건 일련번호(4)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역), 임업용산지임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역), 준보전산지임. 일련번호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역), 준보전산지임. 일련번호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역), 임업용산지임.

제시목록 외의 물건

후첨별지 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(1-1) 및 제시외수목(1-2)가 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(2),(3)은 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 제시외 건물 제외, 제시외 수목 포함, 연고 미상의 분묘 소재 여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경633 (1)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 죽청리 195-3

용도: 전 (농림지역, 보전관리지역)

감정가: 246809200원

토지면적: 23208.00㎡ (약 7021평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 황전면 죽청리 소재 "상검마을" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 축사, 농경지, 임야 등이 혼재된 농림지역 및 보전관리지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

각 필지는 부정형 급경사지(과수원/휴경지), 사다리형 완경사지(도로 등), 사다리형 급경사지(토지임야)의 형태를 보입니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2000m 거리제한), 임업용산지, 준보전산지 등에 해당합니다.

접근 가능한 도로 상태는 1번 토지는 서측 약 3m의 콘크리트포장도로에 접하고, 2, 3번 토지는 일부 현황 도로로 이용 중입니다. 4번 토지는 지적도상 맹지입니다.

제시외 수목이 소재하며 매각에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 4일 접수된 나주시산림조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 소멸됩니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권과 분묘기지권 성립 여지가 명시되어 있습니다.

지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

분묘기지권: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 연고 미상의 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 746775823원

1.3. 상권분석

본 물건은 농림지역 및 보전관리지역 내의 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 전통적인 상업 시설의 발달 가능성은 낮습니다.

주요 용도는 농업 및 임업 활동에 적합한 토지입니다.

인근에 축사 등이 소재하는 것으로 보아 농업 관련 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적이나, 소재지가 "상검마을" 인근 농림지역임을 감안할 때, 생활 기반 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

교통은 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 용이하지 않을 수 있습니다.

주변 환경은 자연 녹지 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 몰수의 위험이 있습니다. (목록 1번)

법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 소유권 취득 후 건물 철거 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 성립 여지: 연고 미상의 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

맹지(4번 토지): 4번 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근에 문제가 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

지형적 제약: 일부 필지는 급경사지로 이루어져 있어 개발 및 이용에 난이도가 있을 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 2, 3번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중이므로, 추후 지목 변경 또는 이용 관련 확인이 필요합니다.

건축물 매각 제외: 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 건물 자체의 이용 또는 철거 문제는 별도로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시의 농림지역 및 보전관리지역 내에 위치한 광대한 농경지입니다.

농지취득자격증명 필수 제출, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 급경사지 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 용도 변경이나 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

투자를 고려한다면, 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고 법률 및 현장 전문가와 상담 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 면적: 7천 평이 넘는 넓은 토지는 특정 용도로 활용 시 가치가 있을 수 있습니다.

자연 환경: 농림지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

개발 가능성 (제한적): 현재의 토지 이용 계획 및 제한 사항을 극복하고 합법적인 범위 내에서 개발 또는 농업 생산성 향상을 꾀할 경우 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 현재 조건으로는 높은 제약이 따릅니다.)

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 물건의 구체적인 현황(분묘 상태, 제시외 건물 활용 방안 등), 낙찰 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

본 보고서만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

입찰 예정자는 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실질적인 상태를 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 및 분묘기지권의 실체 등을 면밀히 조사해야 합니다.

감정평가액 246809200원을 기준으로, 상기 명시된 리스크 요인들을 고려하여 입찰 희망 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.