나이스옥션 법원경매 순천 2025타경625 [1] 전라남도 여수시 충무동 615 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 3), 4) 세장형 평지로서 일단의 상업용 건부지임. 일련번호 6) 정방형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 8) 세장형 평지로서 도로등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6) 북동측에 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 3), 4) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 8) 북동측에 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하며 본건이 노폭 약 3.5m 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3), 4), 6), 8) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 8) 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 도로등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 목조 함석지붕 단층 건물로서, 내, 외벽 : 판넬마감 등임. 일련번호 5-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 및 강화유리마감 등, 내벽 : 인테리어, 몰탈위페인팅, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 7-다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지도배, 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 소매점임. 일련번호 5-나) 지하 : 점포(공실)임. 1층 : 사무실, 2층 : 연쇄점, 3층 : 사무실임. 일련번호 7-다) 제1,2종근린생활시설임. 1층 : 근린생활시설(음식점, 다방 등), 2층 : 단란주점, 3층 : 콜라텍임.

설비내역

일련번호 5-나), 7-다) 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 강판지붕 단층, 숙소등, 약 40.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 "루핑지붕"이나 현황은 "함석지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 일련번호 2-가), 5-나), 7-다)는 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 등은 파손된 상태임. - 일련번호 2-가), 5-나)는 사용승인일이 각각 1950년, 1977년이나 각각 증축 및 전체 증,개축(일련번호 2-가) 1972년 증축, 일련번호 5-나) 2011년 전체 증,개축)되었으며, 일련번호 7-다)는 현상 및 관리상태 등을 감안, 관찰감가를 병행하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경625 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 충무동 615 (신주소: 전라남도 여수시 충무1길 10-7)

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 278.00㎡ (약 84.09평)

건물 면적: 265.95㎡ (약 80.46평)

감정가: 781,063,750원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 여수시 서교동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 현황

토지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 5~7m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 일부 필지(일련번호 8)는 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 하나은행의 근저당권 (접수일자 2020-11-23, 채권액 588,000,000원)임.

3.2. 소멸/인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에 등기된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

여수서시장 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됨.

근린생활시설 및 상업용 건물 밀집 지역으로 다양한 업종의 입점이 가능한 상권임.

4.2. 본 물건의 용도 적합성

근린시설 용도로 현황 이용 및 주변 환경과 부합함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

시장 및 상업시설 인접으로 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역은 상업 및 주거 지역으로, 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 일부 기사에서 오래된 빈집으로 인한 안전 문제가 언급되기도 했으나, 이는 본건과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 관리 상태

일부 건물(2-가)은 사용 승인일이 1950년으로 노후화되었으며, 영업 중단 및 폐문, 일부 유리창 파손 등 관리 상태가 불량한 부분이 있음.

일련번호 5-나)와 7-다) 건물은 각각 1977년, 사용 승인일 미상이나 현상 및 관리 상태 등을 감안하여 평가되었으며, 5-나) 건물은 2011년 전체 증,개축되었음.

6.2. 공부와의 차이

일부 건물 지붕 재질(2-가) 및 토지 지목(8번 필지)과 현황 이용(도로)에 차이가 있어 명확한 확인 및 조치가 필요함.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 절차상 복잡성이 따를 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요함.

6.4. 도로 이용 관련

일부 필지(8번)가 도로로 이용 중인 점과 인접 도로 상태는 향후 재건축 또는 개발 시 고려사항이 될 수 있음.

7. 종합 의견

여수 서시장 인근 상업지역에 위치한 근린시설 건물로, 입지 자체는 양호한 편이나 일부 건물 노후 및 관리 상태 불량, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재함.

총 보증금이 0원으로 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크는 적을 것으로 판단됨.

유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

여수 서시장 상권 내 위치하여 상업적 가치 잠재력 보유.

8.2. 명도 리스크 최소화

임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명도에 대한 부담이 적음.

8.3. 재건축/리모델링 통한 가치 상승 기대

노후된 건물에 대한 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 증대 가능성.

8.4. 잠재적 개발 가능성

시장 주변 상권 활성화 및 도시 정비 사업 등과 연계하여 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 0원입니다.

감정가: 781,063,750원

말소기준권리(하나은행 근저당권): 588,000,000원

주요 건물 노후 및 관리 상태 불량, 공부와의 차이, 유동화 물건 특수성 등을 고려해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석이 필수적입니다.

9.2. 제안

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 물건의 하자 및 잠재 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 (추후 현장 확인 및 상세 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.