나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51486 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

목포시 남교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 15층 1502호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서에 따르면 2024년 4월 8일 광주지방법원 목포지원 임차권 등기명령(2024카임10059)상 임차보증금 금185,800,000원이 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51486 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보, 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임.

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 목포시 남교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

* 교통상황: 본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) 25층 건물 내 15층 1502호.

* 이용상태: 아파트임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형, 아파트 및 상가 건부지임.

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역임.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상. 등기사항전부증명서상 2024년 4월 8일 임차권 등기명령(2024카임10059) 상 임차보증금 185,800,000원이 등기되어 있음.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, '북교초등학교'의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 상업용 건물, 단독주택이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 남측 및 북측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있어 교통 환경은 양호한 편입니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020년 4월 23일 접수, 100,800,000원)

* 기타 근저당: 주식회사원우기술개발 (2023년 11월 23일 접수, 36,000,000원)

* 임차권: 박은영 (박 ) (2024년 4월 8일 접수, 185,800,000원) - 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 가압류: 장종수 (2024년 3월 21일 접수, 200,000,000원) - 해당 가압류는 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 9월 22일 접수, 185,800,000원) - 본 경매의 신청 채권자입니다.

* 압류: 국민건강보험공단, 목포시 - 해당 압류는 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박은영 (박 )

* 보증금: 185,800,000원

* 전입일자: 2020년 5월 27일

* 확정일자: 2020년 4월 16일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 본 건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 신청채권자가 임차보증금 대위변제자임을 고려할 때, 임차인의 권리가 정리되었음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교가 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 있을 수 있으며, 상업지역 특성상 다양한 상권과의 연계 가능성도 있습니다. 또한, 건물 내 근린생활시설도 갖추고 있어 단지 내에서도 상업시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 등 기본적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: '북교초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 목포시 전체적으로 쓰레기 처리 시설(소각장, 매립장 등) 설치와 관련하여 일부 지역에서 논의 및 갈등이 있으나, 본 물건지 인근(남교동 1-1)에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무자가 다른 담보물을 보유하고 있거나 추가적인 채무 문제가 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 본 건 매각 자체에는 직접적인 영향이 없습니다.

* 채권자 지위: 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은 채권 회수를 위해 적극적으로 경매를 진행했음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 건물 상태 및 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 보이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다. 현재 아파트 시장 상황과 본건의 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 관련 추가 비용이 발생하지 않습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 일반상업지역: 주거 기능 외 상업적 활용 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 경쟁률, 낙찰가의 과거 추이 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 건은 감정가 207,000,000원으로 책정되었으며, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 정확한 입찰가 산정은 심층적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.