나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51491 [1] 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측 인근[일련번호 1)], 두리마을 남서측 인근[일련번호 2)], 두리마을 서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 묘지임. 일련번호 2) 삼각형 평지이며, 주차장 등임. 일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측으로 노폭 약 2 ~ 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양, 염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. 일련번호 2), 3) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소, 말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전(휴경지) 및 일부 묘지"임. 일련번호 2) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "주차장 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1)은 일부가 묘지로서 분묘(평장묘)가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
현황 '휴경지 및 일부묘지(평장)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51491 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

소재지: 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1

용도: 전

감정가: 4,719,000원

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

토지 지분: 429㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측, 남서측, 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황:

본 건 인근까지는 차량 출입이 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태:

* 일련번호 1: 본 건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 2: 본 건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 3: 본 건 남측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 농업진흥구역.

* 일련번호 2, 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역).

3. 권리분석

말소기준권리:

압류 (교통행정 과-4042) 접수일자 2008-02-15.

총 채무액:

등기부등본 상 총 채권액은 158,601,386원임.

소멸되지 않는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권개요가 있으며, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본 물건은 해안 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지로 이루어져 있어 일반적인 상업적 상권 형성은 미미함. 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설만 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준임. 신안군 안좌면 지역은 퍼플섬과 같은 관광 자원으로 알려져 있으나, 직접적인 생활 편의시설 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

본 건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하며, 추후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음.

분묘기지권:

토지 현황에 일부 묘지가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

원상회복:

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '휴경지 및 일부 묘지'이며, 일부는 '주차장 등'으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이로 인해 경매 후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음.

지역적 맥락:

안좌면 일대에서 과거 해양쓰레기처리장 설치에 대한 주민 반대 시위 사례가 있었음. 이는 해당 지역 내 환경 문제에 대한 주민 민감성을 시사하는 간접적인 정보로 참고할 수 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 내 농지로서, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 절차적 요건이 있으며, 분묘기지권 및 원상회복 가능성이라는 법률적, 사실적 위험 요소를 내포하고 있음. 현재 감정가는 4,719,000원으로 토지 면적 대비 낮은 편이나, 위에서 언급된 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업적 목적 외의 개발은 제한적임.

분묘기지권 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 권리 및 현황에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

향후 농지 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 명확한 투자 포인트 발굴이 어려움.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 현장 조사, 분묘기지권 성립 가능성 및 범위 확인, 농지취득자격증명 취득 가능 여부, 그리고 주변 시세 조사가 선행되어야 함.

제시된 감정가 4,719,000원을 참고하되, 상기 명시된 위험 요소들을 감안하여 입찰자 본인의 판단 하에 결정해야 함. 정확한 입찰가 산정은 전문가와 상담하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.