나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51480 [1] 전라남도 목포시 연산동 1262 연산주공2단지아파트 202동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 연산동 소재 "연산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 연산주공2단지아파트 제202동 제8층 제804호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트벽식조 평스라브붕 지하1층~지상15층 건물 내 제8층 제804호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

관리비 4,813,120원 미납(25년 9월 기준)
서울보증보험 주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 9. 18.자 ‘이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 목포지원 2025타경51480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

감정가: 71,500,000원

1.2. 물건상세

소재지: 전라남도 목포시 연산동 1262 연산주공2단지아파트 202동 8층 804호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

1.3. 아파트정보

아파트명: 연산주공2단지

건축년도: 1995년 11월 10일 사용승인

건물총층수: 15층 (본건 8층)

동수: 202동

전용면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

공급면적: 제공된 정보에 따른 명확한 공급면적은 확인되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 전라남도 목포시 연산동 소재 "연산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 주변시설

목포 연산주공2단지 아파트는 연산초등학교와 인접해 있으며, 단지 주변으로 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다. 목포시 연산동 지역에서 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2020-09-11)

등기부채권총액: 86,352,437원

권리 내역:

* 소유권이전: 안은영(2006-10-16), 백정훈(2015-06-29)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2020-12-02 접수, 보증금 65,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류: 현대캐피탈 (2020-09-11, 말소)

* 압류: 목포시 (2021-02-23, 말소)

* 압류: 목포세무서장 (2025-04-24, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험 주식회사 (2025-09-22, 말소)

3.2. 말소기준권리

현대캐피탈 가압류 (2020-09-11)

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-29

* 확정일자: 2018-09-17

* 대항력: 있음

* 등기부상 말소: 인수

* 임차인 관련 주의 문구 : 서울보증보험 주식회사로부터 본 경매 목적물이 낙찰될 경우, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하고, 매수인에 대해 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 연산동 지역은 아파트 단지, 주택, 그리고 근린 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 생활편의시설

단지 인근에 연산초등학교가 위치해 있으며, 통학이 편리합니다. 또한, 주변 상가들을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본 건은 철근콘크리트벽식구조의 아파트 건물로, 지하 1층부터 지상 15층 중 8층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차시설

연산주공2단지아파트 단지 내에는 총 157대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 3대, 지하 6대 - 단지 전체 기준)

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련사항

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금 65,000,000원이 등기부상 '인수'로 되어 있습니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 확약서 제출로 인해 매수인이 임대차 관계를 승계하지 않으므로, 실질적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차 및 확약서의 효력에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

6.2. 미납관리비

2025년 9월 기준으로 4,813,120원의 관리비가 미납되어 있습니다. 일반적으로 미납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으나, 이에 대한 정확한 금액 및 인수 여부는 현장 조사 및 관련 문의를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 기타

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 따라서 물건의 정확한 내부 상태 및 수리 필요 여부를 파악하는 데 제한이 있습니다. 또한, 건축년도가 1995년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 목포시 연산동에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 71,500,000원이나, 최근 실거래가는 5,900만원에서 6,200만원 사이로 형성되어 있어 시세와 감정가 간의 차이가 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자(서울보증보험)가 제출한 확약서로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비 및 내부 상태 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 연산주공 아파트는 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 단지입니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 실거주 또는 임대 목적 투자 모두 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가는 71,500,000원이나, 최근 실거래가는 5,900,000원에서 6,200,000원 수준입니다.

내부 상태 미확인, 미납 관리비 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 관련 확약서를 통해 인수 부담이 없다고 판단되더라도, 물건의 실제 가치 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 판단됩니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 63,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.