나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51482 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 "남교크레지움에듀파크 제1동 제12층 제1203호" 로서, 주위는 단독주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제12층 제1203호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사디리형 평지이며, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51482 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.03평)

건축물 정보:

* 사용승인일: 2020년 4월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

* 총 층수: 25층 중 12층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020년 4월 23일 접수, 금100,800,000원) 입니다.

총 채무액: 등기부등본상 총 채무액은 약 522,600,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 25일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기(을3)는 말소기준권리보다 선순위로 등기되었으나, '대항력 없음'으로 표기되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 북교초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 해당 지역의 전반적인 상권 활성화 정도나 향후 발전 가능성에 대해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 북교초등학교가 인근에 위치하며, 주변 상가 지역을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 북교초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

주거 환경: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지에 속하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건물 내부 시설: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

총 채무액이 감정가 대비 약 2.5배 이상으로 높아, 낙찰가율이 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

'공동담보' 물건으로, 해당 공동담보 물건들의 추가 경매 진행 상황이나 채무 변제 결과에 따라 본 건의 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

임대관계가 미상인 부분은 소유자 또는 기존 점유자의 잔류 가능성 등을 고려하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

목포시 남교동에 위치한 신축 아파트로, 초등학교와 근린 상업 시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 물건입니다.

권리분석상 인수할 부담 있는 권리나 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

하지만, 높은 총 채무액과 감정가 대비 채무 비율은 투자 시 반드시 유의해야 할 핵심적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2020년 4월 사용승인된 건물로, 최신 건축 트렌드와 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

학군 우수: 북교초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

가격 메리트: 감정가 대비 현저히 낮은 총 채무액은 향후 시세 상승 시 추가적인 가격 상승 여력을 확보해 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

감정가: 203,000,000원

예상 입찰가 범위: 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 152,250,000원 ~ 172,550,000원)

최종 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.