나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6170 [1] 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 13층1311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금동 소재 "문화전당역"남서측 인근에 위치한"문화전당역오펠리움 제13층 제1311호"로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 13층 1311호로 외 벽 : 화강석붙임, 타일붙임 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지의 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 13층 1311호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경6170 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 107,000,000원입니다.

* 소재지: 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 13층 1311호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 107,000,000원

* 토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

* 토지지분: 4.4488㎡ (약 1.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 금동 소재 "문화전당역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

* 위치 및 주위환경: "문화전당역" 남서측 인근, 상가 및 업무시설 혼재 지역

* 교통상황: 차량 출입 가능, 제반 교통 상황 무난

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 접합, 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 고경희 씨입니다.

임차인의 보증금은 100,000,000원이며, 전입일자와 확정일자는 2022년 6월 13일입니다.

이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 표시되어 있습니다 (을구 1번, 말소: 인수).

따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 압류(갑5, 2025-04-22)입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

* 선순위 임차인: 고경희 (보증금 100,000,000원, 전입/확정일자 2022-06-13)

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매수인 인수 (을구 1번 주택임차권)

* 말소기준권리: 압류 (갑5, 2025-04-22)

* 총 등기부채권액: 100,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 경매 절차상 배당을 통해 소멸되는 권리가 없음을 의미하나, 을구 1번 임차권은 별도로 인수됨)

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 "문화전당역 오펠리움" 오피스텔 (전용면적 25.21㎡)의 경우 다음과 같은 거래가 있었습니다.

2024년 8월 2일, 8층이 83,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 3,292,344원).

2024년 12월 26일, 17층이 140,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 5,553,352원).

감정평가액은 107,000,000원 (평당 약 4,244,347원)으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 2024년 12월 거래가는 감정가를 상회하는 수준입니다.

이는 해당 건물의 입지 및 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

다만, 2025년 4월 16일에 50.96㎡ 면적의 오피스텔이 230,000,000원에 거래된 사례는 동일 건물 내 다른 면적대 또는 복수 호실 거래로 판단됩니다.

* 최근 거래 사례 (25.21㎡ 기준):

* 2024년 8월 2일 (8층): 83,000,000원

* 2024년 12월 26일 (17층): 140,000,000원

* 감정가 (25.21㎡): 107,000,000원

* 시세 동향: 최근 시세 상승세 확인됨. 17층 거래가는 감정가를 약 30% 상회.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 13층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 화강석 및 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시입니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물은 2022년에 준공되었습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 19층 중 13층

* 마감재: 외벽-화강석/타일, 내벽-벽지, 창호-새시

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비

* 준공년도: 2022년 (JSON 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위임차인 고경희 씨의 100,000,000원 보증금 인수 문제입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다.

이는 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 직접 인수해야 함을 의미합니다.

매수인은 실제 부담하는 총액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높지 않도록 주의해야 합니다.

현재 시세가 140,000,000원임을 감안할 때, 100,000,000원을 인수하게 되면 매수인의 총 지출은 140,000,000원이 되므로, 입찰가는 이를 고려하여 산정해야 합니다.

* 핵심 리스크: 선순위 임차인 100,000,000원 보증금 인수 (대항력, 확정일자, '인수' 등기 확인)

* 매수인의 총 부담액: 입찰가 + 인수 보증금 (미회수분)

7. 종합 의견

본건은 문화전당역 인근에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 장점이 있습니다.

다만, 100,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수라는 명확한 부담이 존재합니다.

매각으로 인해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

최근 실거래가를 고려할 때 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 임차권 인수 부담을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 문화전당역 역세권 입지

* 신축 (2022년 준공) 오피스텔

* 상가 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능

* 최근 시세 상승 추세

9. 예상 입찰가

최근 25.21㎡ 면적의 동일 건물 거래가는 2024년 12월 17층이 140,000,000원입니다.

본 건의 임차인은 100,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액입니다 (을구 1번, 말소: 인수).

따라서, 매수인이 실제로 부담해야 하는 총 금액은 입찰가 + 인수 보증금(미회수분)이 됩니다.

시세(140,000,000원)를 고려했을 때, 매수인이 총 140,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

예상 시장가치: 140,000,000원

인수해야 할 보증금: 100,000,000원

예상 입찰가 = 예상 시장가치 - 인수해야 할 보증금

예상 입찰가 = 140,000,000원 - 100,000,000원 = 40,000,000원

최근 실거래가 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 경쟁 입찰 가능성을 감안한 예상 입찰가는 45,000,000원 수준을 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰 시, 총 지출액(입찰가 45,000,000원 + 인수 보증금 100,000,000원)은 145,000,000원이 되어 최신 실거래가 140,000,000원과 유사하거나 다소 높은 수준이 될 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.