나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1176 [1] 전북특별자치도 장수군 산서면 마하리 457 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호2) - 전북특별자치도 장수군 산서면 오성리 소재 '방화마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호2) - 유사세장형 평지로서, 기준시점 현재 '답'임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선이 소재하며, 막다른 도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) 농림지역,가축사육제한구역(상대제한구역_소,말,젖소,사슴,양(염소 등 산양 포함)_(300m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대금지구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1(가) - 조적조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 시멘트 몰탈 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

현황 '관리사'임.

설비내역

건축물 현황도상 기본적인 위생설비(샤워장)이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일련번호 1(가)의 공부상 면적은 59.76㎡이나, 현황은 44㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

물건 비고

1. 공부상 면적은 59.76㎡ 이나 현황은 44㎡ 임.
2. 현황도상 기본적인 위생설비 구비됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 남원지원 2025타경1176 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

1.2. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 장수군 산서면 마하리 457

신주소: 전북특별자치도 장수군 원흥길 80-34

1.3. 물건내역

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각대상: 건물지분매각

감정가: 14,828,000원

토지면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

토지지분: 0㎡ (매각 대상 아님)

건물면적: 59.76㎡ (공부상) / 44㎡ (현황)

건물지분: 59.76㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세정보

건축년도: 2000년 01월 17일 사용승인

구조: 조적조 스레이트지붕 단층 건물

외벽: 시멘트 몰탈 등 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 새시창호

현황 용도: 관리사

설비내역: 기본적인 위생설비(샤워장) 구비됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 장수군 산서면 오성리 '방화마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 본건 남측으로는 왕복 2차선 도로가 접해 있으며, 막다른 도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역, 절대금지구역), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 다수의 가압류 및 소유권이전 등기가 존재합니다.

말소기준권리는 2011년 07월 14일 접수된 우리캐피탈주식회사의 가압류(갑3)입니다.

강제경매개시결정은 2025년 09월 15일 농업협동조합중앙회에 의해 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 30,967,348원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인이 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농가주택, 농지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권은 발달하지 않았으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. '동물 및 식물 관련시설'로서 특정 수요를 위한 시설이므로, 주변 상권과의 연관성보다는 해당 시설의 기능에 따른 수요가 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변이 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 장수군 산서면 소재지 또는 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 농업 활동이나 관련 시설 운영에 필요한 기본적인 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황 면적과 공부상 면적의 차이: 공부상 면적은 59.76㎡이나 현황은 44㎡로, 약 15.76㎡ (약 4.76평)의 면적 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건물 용도 외의 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 건축물 사용승인일이 2000년으로, 건물 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 지분 매각: 건물 전체가 아닌 지분 매각으로, 타 소유주와의 관계 및 관리 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군 산서면의 농촌 지역에 위치한 '동물 및 식물 관련시설' 용도의 건물 지분입니다. 현재 현황 면적이 공부상 면적보다 작다는 점과 토지이용계획상 개발 제한이 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 건물 지분 매각으로 인한 소유권 관계를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해당 지역의 '동물 및 식물 관련시설'에 대한 특정 수요가 있거나, 향후 관련 사업을 계획하고 있는 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 권리 총액으로, 인수되는 채무가 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 14,828,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때, 실제적인 시장 가치, 건물의 현황, 추가적인 유지보수 필요성, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사와 상세한 시장 분석을 통해 이루어져야 하므로, 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.