나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21355 [1] 전북특별자치도 익산시 여산면 제남리 331-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 여산면 제남리 소재 '중용아파트' 남서측 인근에 위피하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 농촌마을 주상겸용지대입니다.

교통상황

본건 인접지까지 차량 접근 가능하며 인접한 간선도로에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 주상겸용건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지이나 북측으로 한필지 건너에 포장된 소로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물 기호 ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 내외벽: 판넬 마감, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

근린생활시설(볼링장)으로 등기되었으나 볼링장은 폐업되어 현 '창고' 로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미사입니다. 기 타: --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21355 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 여산면 제남리 331-3

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 원 용도: 근린생활시설 (볼링장), 현 이용 상태: 창고

감정가: 322,011,500원

토지면적: 972.00㎡ (약 294.03평)

건물면적: 489.45㎡ (약 148.06평)

건물 제시외면적: 270.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (주채권자): 여산농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 여산면 제남리 소재 '중용아파트' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 농촌마을 주상겸용지대입니다.

* 교통상황: 본건 인접지까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 대체로 사다리형이며 인근 토지와 등고가 평탄합니다. 현재 주상겸용건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 맹지이나, 북측으로 한 필지 건너에 포장된 소로가 있어 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 여산농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 송미희 근저당, 주식회사씨피엘대부 근저당, 각종 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,517,921,392원으로, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로 경매 진행의 주요 원인으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되어 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 현황: 건물은 등기상 근린생활시설(볼링장)이나, 현재는 '창고'로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 속한 지역은 근린생활시설, 아파트, 공장, 단독주택 등이 혼재된 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다.

* 상권 특징: 주변의 주거 지역 및 농업 활동, 소규모 공장 등이 상권의 기반을 이루고 있습니다. 볼링장 폐업 후 창고로 사용되는 점은 지역 경제 활동의 변화를 반영합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트와 단독주택이 혼재된 지역 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설 및 농촌 지역의 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 인근 간선도로의 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 맹지: 본건 토지는 맹지로서, 북측으로 한 필지 건너의 소로를 통해 접근이 가능합니다.

* 건물 용도 전환: 과거 볼링장으로 운영되었으나 현재는 창고로 사용 중이므로, 향후 다른 용도로의 활용 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주변 환경 혼재: 주거, 근린생활시설, 공장이 혼재되어 있어 지역 개발 방향이나 환경 규제가 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하는 점은 채무 규모가 크다는 것을 시사합니다. (단, 말소기준 권리 이후의 채권은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 전북 익산시 여산면의 농촌 복합 지역에 위치한 근린생활시설 부지 및 건물입니다. 과거 볼링장으로 운영되었으나 현재는 창고로 사용 중이며, 맹지이나 인접 도로 접근성은 확보되어 있습니다. 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 환경입니다. 권리 관계는 복잡하나 말소기준 권리를 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 맹지라는 점은 매수 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 제1종일반주거지역으로서 향후 주택 등 다른 용도로의 전환 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

* 매각에 포함된 제시외 건물(270.30㎡)을 활용하면 실질적인 사용 면적이 증가합니다.

* 지역 특성에 맞는 새로운 사업이나 시설로의 재개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 322,011,500원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 물건의 현 상태, 맹지 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.