나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101966 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3243 엘크루블루오션 414동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호2은 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하며 부근은 빌라, 단독주택, 공장 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 다소 불편임.

형태 및 이용상태

경사지에 조성된 정방형 토지로서 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 경제자유 구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타(미음지구산업 단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건기호3 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서 외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감. 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호4는 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 부산엄궁농산물도매시장 북측 인근에 소재하는 부산건재집배송단지 씨동 1.2층 1호로서 주위는 농산물도매시장, 철강판매단지, 중소규모공장 등으로 형성된 지역임.

위치 및 주위환경

본건기호1은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "남명초등학교" 남측 인근에 위치하는 엘크루블루오션 414동 4층 403호로서 주위는 근린상가, 대규모아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건인 414동 4층 403호로서 - 외벽: 몰탈위페인트 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 - 창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건인 1.2층 1호로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 몰탈위 페인트 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

판매및영업시설로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설, 난방시설 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

설비내역

급배수시설, 위생시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역.유통업무설비(집배송단지)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101966 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3243 엘크루블루오션 414동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,192,000,000원

* 토지면적: 509.09㎡ (약 154.00평)

* 건물면적: 210.74㎡ (약 63.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

2.1. 건물 및 토지 이용 상태 요약

본건 기호2는 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하며, 부근은 빌라, 단독주택, 공장 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통임. 경사지에 조성된 정방형 토지로서 건물의 부지로 이용 중임. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구) 등에 해당함.

본건 기호3은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄샷시임. 건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

본건 기호4(물건의 실질)는 부산광역시 강서구 명지동 소재 "남명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 엘크루블루오션 414동 4층 403호임. 주위는 근린상가, 대규모 아파트 등으로 형성된 지역임. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물인 414동 4층 403호로서 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임. 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생, 승강기, 난방, 화재탐지시설 등이 되어 있음.

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 엘크루블루오션 아파트 단지 내에 소재하며, "남명초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 근린상가 및 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 이를 통해 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함.

3.3. 단지 정보

엘크루 블루오션은 2012년 6월 입주한 아파트로, 총 17개동에 414세대로 구성되어 있음. 본 건은 414동 4층 403호로, 전용면적 210.74㎡ (약 63.75평)의 넓은 면적을 자랑함. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대 복리시설이 있으며, 지하 주차 공간도 마련되어 있음. 지하에는 전기차 충전기도 설치되어 있음.

4.

권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리인 부산은행 근저당(을5: 2016-03-17, 금429,000,000원) 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 본 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됨. 특히, 강제경매개시결정(갑11: 2025-09-19, 주식회사거가종합건설, 753,673,959원)을 포함한 모든 후순위 권리들은 말소될 예정임. 소유권보존(대한주택보증주식회사) 및 소유권이전(류정숙) 등기가 존재함.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없음. 단, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않음. 이는 잠재적 리스크로 고려해야 함.

5.

상권분석

5.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 명지동은 남명초등학교 인근에 자리하며, 주변으로 근린상가 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 활발한 주거 상권을 형성하고 있음. 또한, 인근에 엘크루몰과 같은 상업 시설도 갖추고 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 토지이용계획

본건의 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이는 아파트 등 공동주택 건설에 적합한 지역임을 의미함.

6.

생활정보

6.1. 교육 환경

단지 인근에 남명초등학교가 위치하고 있으며, 명호중학교, 건국고등학교 등도 학군 내에 있어 교육 환경이 우수함.

6.2. 편의 및 부대시설

단지 내외에 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 엘크루몰과 같은 상업 시설 이용이 편리함. 또한, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 단지 내 부대시설도 잘 갖추어져 있음.

6.3. 주차 및 특수시설

단지 내에 총 2,556대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 특히 지하 자동화 주차 시스템을 갖추고 있음. 지하에는 18대의 전기차 충전기가 설치되어 있어 친환경 주차 환경을 지원함.

7.

잠재적 리스크

7.1. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 확인되나, 보증금 인수 부담은 0원이므로 직접적인 금전적 위험은 낮음. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재함.

7.2. 지상권의 존재 가능성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 향후 지상권자와의 협의가 필요할 수 있음.

7.3. 주변 환경 (소각장 관련)

부산 강서구는 명지소각장 및 생곡소각장 관련 이슈가 지속되고 있음. 현재 본건인 엘크루블루오션 인근의 명지소각장은 2032년 폐쇄 예정이나, 생곡동 일대에 새로운 자원순환 복합타운(소각장) 건설이 추진되면서 주민 반발 및 환경 관련 우려가 제기되고 있음. 이러한 지역 환경 이슈가 장기적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

8.

종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 엘크루블루오션 아파트 414동 4층 403호로, 약 63.75평에 달하는 초대형 면적을 갖추고 있음. 명지국제신도시 내에 위치하며, 남명초등학교 인접, 우수한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 단지에 속함. 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정이며 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성과 주변 지역의 소각장 관련 환경 이슈는 주의 깊게 고려해야 할 사항임.

9.

투자 포인트

* 초대형 평형 희소성: 전용면적 약 63.75평(210.74㎡)의 넓은 면적은 희소성이 높아 가치 상승 잠재력을 가짐.

* 우수한 입지 조건: 명지국제신도시 내의 편리한 교통, 교육, 상업시설 등 뛰어난 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 권리 관계 명확성: 말소 기준 권리 외 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 리스크가 상대적으로 낮음.

* 경매 물건의 메리트: 2회 유찰로 인해 감정가 대비 낮은 최저매각가격(5억 8,408만원)으로 입찰 참여가 가능하여 시세 대비 저가 매수 기회를 가질 수 있음.

10.

예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 엘크루블루오션 단지의 유사 면적(약 45~54평형) 실거래가는 3.3㎡당 약 1,400만원 ~ 1,700만원 선에서 형성되어 있음. 본건은 약 63.75평(210.74㎡)의 훨씬 큰 면적을 가지고 있으며, 감정가는 11억 9,200만원임.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로, 본건의 면적(약 63.75평)과 비교할 때, 대형 평형의 경우 3.3㎡당 단가가 소형 평형보다 낮게 형성되는 경향이 있음. 보수적으로 3.3㎡당 1,500만원으로 산정 시, 예상 시세는 약 9억 5,625만원 (1,500만원 * 63.75평)이 됨.

그러나, 최근 공개된 유튜브 영상에서는 2회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 49%인 5억 8,408만원으로 제시되었으며, 이는 희소성 있는 대형 평형을 매우 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회로 언급됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안함.

* 보수적 접근: 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 10억 1천만원 ~ 11억 3천만원

* 적극적/기회 활용: 2회 유찰된 점과 희소성을 고려하여 감정가 상회 가능성 염두, 약 10억 8천만원 ~ 11억 5천만원

본건의 정확한 시세는 실제 현장 조사 및 최근 시장 동향, 그리고 지상권 등 미확인 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 판단이 필요함.1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101966 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3243 엘크루블루오션 414동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,192,000,000원

* 토지면적: 509.09㎡ (약 154.00평)

* 건물면적: 210.74㎡ (약 63.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

2.1. 건물 및 토지 이용 상태 요약

본건 기호2는 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하며, 부근은 빌라, 단독주택, 공장 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통임. 경사지에 조성된 정방형 토지로서 건물의 부지로 이용 중임. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구) 등에 해당함.

본건 기호3은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄샷시임. 건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

본건 기호4(물건의 실질)는 부산광역시 강서구 명지동 소재 "남명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 엘크루블루오션 414동 4층 403호임. 주위는 근린상가, 대규모 아파트 등으로 형성된 지역임. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물인 414동 4층 403호로서 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임. 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생, 승강기, 난방, 화재탐지시설 등이 되어 있음.

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 엘크루블루오션 아파트 단지 내에 소재하며, "남명초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 근린상가 및 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 이를 통해 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함.

3.3. 단지 정보

엘크루 블루오션은 2012년 6월 입주한 아파트로, 총 17개동에 414세대로 구성되어 있음. 본 건은 414동 4층 403호로, 전용면적 210.74㎡ (약 63.75평)의 넓은 면적을 자랑함. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대 복리시설이 있으며, 지하 주차 공간도 마련되어 있음. 지하에는 전기차 충전기도 설치되어 있음.

4.

권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리인 부산은행 근저당(을5: 2016-03-17, 금429,000,000원) 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 본 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됨. 특히, 강제경매개시결정(갑11: 2025-09-19, 주식회사거가종합건설, 753,673,959원)을 포함한 모든 후순위 권리들은 말소될 예정임. 소유권보존(대한주택보증주식회사) 및 소유권이전(류정숙) 등기가 존재함.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없음. 단, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않음. 이는 잠재적 리스크로 고려해야 함.

5.

상권분석

5.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 명지동은 남명초등학교 인근에 자리하며, 주변으로 근린상가 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 활발한 주거 상권을 형성하고 있음. 또한, 인근에 엘크루몰과 같은 상업 시설도 갖추고 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 토지이용계획

본건의 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이는 아파트 등 공동주택 건설에 적합한 지역임을 의미함.

6.

생활정보

6.1. 교육 환경

단지 인근에 남명초등학교가 위치하고 있으며, 명호중학교, 건국고등학교 등도 학군 내에 있어 교육 환경이 우수함.

6.2. 편의 및 부대시설

단지 내외에 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 엘크루몰과 같은 상업 시설 이용이 편리함. 또한, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 단지 내 부대시설도 잘 갖추어져 있음.

6.3. 주차 및 특수시설

단지 내에 총 2,556대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 특히 지하 자동화 주차 시스템을 갖추고 있음. 지하에는 18대의 전기차 충전기가 설치되어 있어 친환경 주차 환경을 지원함.

7.

잠재적 리스크

7.1. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 확인되나, 보증금 인수 부담은 0원이므로 직접적인 금전적 위험은 낮음. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재함.

7.2. 지상권의 존재 가능성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 향후 지상권자와의 협의가 필요할 수 있음.

7.3. 주변 환경 (소각장 관련)

부산 강서구는 명지소각장 및 생곡소각장 관련 이슈가 지속되고 있음. 현재 본건인 엘크루블루오션 인근의 명지소각장은 2032년 폐쇄 예정이나, 생곡동 일대에 새로운 자원순환 복합타운(소각장) 건설이 추진되면서 주민 반발 및 환경 관련 우려가 제기되고 있음. 이러한 지역 환경 이슈가 장기적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

8.

종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 엘크루블루오션 아파트 414동 4층 403호로, 약 63.75평에 달하는 초대형 면적을 갖추고 있음. 명지국제신도시 내에 위치하며, 남명초등학교 인접, 우수한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 단지에 속함. 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정이며 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성과 주변 지역의 소각장 관련 환경 이슈는 주의 깊게 고려해야 할 사항임.

9.

투자 포인트

* 초대형 평형 희소성: 전용면적 약 63.75평(210.74㎡)의 넓은 면적은 희소성이 높아 가치 상승 잠재력을 가짐.

* 우수한 입지 조건: 명지국제신도시 내의 편리한 교통, 교육, 상업시설 등 뛰어난 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 권리 관계 명확성: 말소 기준 권리 외 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 리스크가 상대적으로 낮음.

* 경매 물건의 메리트: 2회 유찰로 인해 감정가 대비 낮은 최저매각가격(5억 8,408만원)으로 입찰 참여가 가능하여 시세 대비 저가 매수 기회를 가질 수 있음.

10.

예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 엘크루블루오션 단지의 유사 면적(약 45~54평형) 실거래가는 3.3㎡당 약 1,400만원 ~ 1,700만원 선에서 형성되어 있음. 본건은 약 63.75평(210.74㎡)의 훨씬 큰 면적을 가지고 있으며, 감정가는 11억 9,200만원임.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로, 본건의 면적(약 63.75평)과 비교할 때, 대형 평형의 경우 3.3㎡당 단가가 소형 평형보다 낮게 형성되는 경향이 있음. 보수적으로 3.3㎡당 1,500만원으로 산정 시, 예상 시세는 약 9억 5,625만원 (1,500만원 * 63.75평)이 됨.

그러나, 최근 공개된 유튜브 영상에서는 2회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 49%인 5억 8,408만원으로 제시되었으며, 이는 희소성 있는 대형 평형을 매우 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회로 언급됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안함.

* 보수적 접근: 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 10억 1천만원 ~ 11억 3천만원

* 적극적/기회 활용: 2회 유찰된 점과 희소성을 고려하여 감정가 상회 가능성 염두, 약 10억 8천만원 ~ 11억 5천만원

본건의 정확한 시세는 실제 현장 조사 및 최근 시장 동향, 그리고 지상권 등 미확인 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 판단이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.