나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31552 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동3가 117-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동3가 소재 "중오마을" 내에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량통행 원활한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형, 단독주택

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2~3미터 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2019-09-05), 자연취락지구 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우, 말, 양, 사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2022-03-31)(미산지구)<자연 재해대책법> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) 목조시멘트 기와지붕

이용상태

단독주택

설비내역

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부합물 및 종물

종물 및 부합물 형태의 제시외건물 ㉠ 있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전주지방법원 2025타경31552호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 특성

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동3가 117-1번지입니다. 본건은 "중오마을" 내에 위치한 단독주택으로, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 목조 시멘트 기와지붕 구조입니다. 건물 면적은 52.23㎡ (약 15.80평)이며, 제시외 건물 면적 160.01㎡가 있습니다. 건물 등기부상 최초 보존 등기일은 1922년으로 확인되나, 최근 건축물 관련 수정 사항이 있었습니다.

1.4. 감정평가액

본건의 감정평가액은 34,767,140원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전주시 덕진구 호성동3가 소재 "중오마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 통행은 원활한 편이며, 남측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 생산녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(한?육우, 말, 양, 사슴) 및 침수위험지구(미산지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다. 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리(갑5, 갑3)이며, 이후 경매와 관련된 권리 이전이 등기되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 장옥순 씨가 등록되어 있으며, 1999년 7월 30일에 전입(사업일자)하였습니다. 보증금과 차임은 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인 존재 시 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

갑5 (토지) 및 갑3 (건물) 등기: 유니애대부유한회사 신청 강제경매개시결정 (2025타경31552) 입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

호성동3가 일대의 단독주택 시세는 구체적인 매물 정보가 제한적이나, 인근 에코시티와 인접한 지역에서 평당 255만원 수준의 매물 정보가 확인되었습니다. 해당 물건은 단독주택 지분 매각으로, 토지 면적 423.00㎡ (약 128평) 중 76.9014㎡ (약 23.27평), 건물 면적 52.23㎡ (약 15.80평) 중 9.5㎡ (약 2.87평) 지분만 매각 대상입니다.

4.2. 잠재적 가치

본건이 속한 호성동3가는 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역이나, 에코시티와의 인접성으로 인해 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근의 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 전주시 덕진구 호성동 일대는 주민센터, 도서관, 병원, 약국, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 호성동3가 일부 지역은 농업지대로 분류되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지분 매각 물건으로, 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사됩니다.

* 대항력 있는 임차인(장옥순)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 인접지와 경계가 불분명하다는 점은 향후 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물의 최초 보존 등기일이 1922년으로 매우 오래되어 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 침수위험지구로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 면적이 상당하여, 이에 대한 현황 파악 및 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 호성동3가에 위치한 단독주택 지분 매각 물건으로, 감정가는 34,767,140원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 지분 매각이라는 특수성이 있어 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 또한, 토지의 제한적인 용도와 오래된 건축 연식은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 에코시티 인근이라는 입지적 이점을 고려할 때, 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 지분 매각의 특성상 단독으로 활용하기 어렵다는 점을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득 가능성.

* 에코시티 인접 지역으로, 향후 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 지분 매각 물건으로, 공유자 우선매수권을 활용한 안정적인 투자 검토 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 34,767,140원을 기준으로, 권리 관계, 임차인 인수 여부, 물건의 특성(지분 매각, 토지 제한사항, 노후 건물 등) 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이에 대한 부담은 없습니다. 그러나 지분 매각 및 대항력 있는 임차인의 존재, 물리적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제시된 정보를 바탕으로, 낙찰 후 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 리스크를 파악한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~90% 사이 (약 24,340,000원 ~ 31,290,000원)에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.