나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101969 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 2098-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '대저고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모공장, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 버스정류장 등이 소재하나, 시외곽 지역으로서 대중교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

(1):인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. (3):인접필지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

(1):본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. (3):본건이 노폭 약 4m 내외의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

(1):도시지역, 제1종일반주거지역(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함. (3):도시지역, 제1종일반주거지역(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류(폭 8m~10m) 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 부합물 및 종물(기호㉠:판넬조 판넬지붕 창고)이 소재하나 면적, 구조, 이용상황 등을 고려하여 볼 때 본건 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는바 토지는 이에 구애없이 정상 감정평가 하였으며, 부합물 및 종물의 면적은 실측에 의해 개략적으로 산정하였으며, 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물으로서, (사용승인일 2023.03.03) 외벽 : 하부조적위 판넬잇기 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

제조업소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. / 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건물은 제조업소로 이용중임. 목록3. 토지는 토지이용계획확인서상 도시계획시설 도로에 전부저촉이며 지목 및 현황 ‘도로’로서, 토지이용제한의 정도를 감안하여 평가하였음. 임차인 ㈜성진금속에 대해서, 경매신청채권자 북부산농업협동조합이 “임대없음이라고 기재된 임대차계약확인서(2023.4.13. 소유자 ㈜우진엔지니어링 심재윤 작성)”가 첨부된 권리배제신청서를 2026.4.3. 접수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101969 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101969 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 2098-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 2,515,443,700원

토지면적: 924.00㎡ (약 279.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 497.90㎡ (약 150.62평)

건물 제시외 면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부산농업협동조합

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 단층

사용승인일: 2023년 3월 3일

이용 상태: 제조업소로 이용 중

1.3. 토지 이용 현황

토지 지목 및 현황: 본건 목록2 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 목록3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 도시계획시설 도로에 전부 저촉됩니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류(폭 8m~10m)에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치하며, '대저고등학교' 서측 인근 지역입니다.

주위는 중소규모 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입은 자유로운 편입니다.

주변에 버스 정류장이 소재하나, 시 외곽 지역에 해당하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

목록3 토지는 노폭 약 4m 내외의 포장도로의 일부로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고) 포함.

3.2. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (접수일자: 2023.04.20, 채권자: 북부산농업협동조합)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 (주식회사 성진금속신성기)이 존재합니다.

* 임차인: 주식회사 성진금속신성기 (성 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 4월 14일

* 대항력: 있음

* 주의: 본 임차인과 관련하여 경매 신청 채권자인 북부산농업협동조합이 2026년 4월 3일, “임대 없음”이라고 기재된 임대차 계약 확인서(2023.4.13. 소유자 ㈜우진엔지니어링 심재윤 작성)를 첨부하여 권리 배제 신청서를 접수하였습니다. 이는 해당 임대차 계약의 유효성 및 보증금 인수 여부에 대한 법적 다툼의 소지가 있음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 법률 검토 및 조사가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

토지 등기부채권 총액: 3,008,044,411원

건물 등기부채권 총액: 3,008,044,411원

등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 부산광역시 강서구 대저2동은 산업단지 및 농경지와 주거지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

인근에 중소규모 공장들이 분포하고 있으며, 근린생활시설 또한 자리 잡고 있습니다.

4.2. 주요 이용 현황

목록2 건물은 현재 제조업소로 이용 중이며, 본건 토지 중 일부(목록3)는 현황 도로로 이용되고 있어, 주변의 산업 활동 및 지역 내 이동에 일부 기여하는 바가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 본건 서측 인근에 대저고등학교가 소재합니다.

* 교통: 시 외곽 지역으로 대중교통 이용이 불편한 편이나, 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 농경지와 공장 지대가 혼재된 지역 특성상, 이에 대한 개인적인 호불호는 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 ㈜성진금속신성기(성 )와 관련하여 채권자 측에서 임대차 계약의 존재를 부정하는 권리배제 신청을 제기하였습니다. 보증금 5천만원의 인수 여부가 불확실하며, 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지 중 일부(목록3)가 도시계획시설 도로에 전부 저촉되며 현황 도로로 사용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 해당 부분의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 접근성

시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 불편한 점은 향후 자산 가치 상승 및 활용도에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적 31.25㎡ (약 9.45평)의 판넬조 판넬지붕 창고가 존재하나, 감정평가 시 토지에 미치는 영향은 미미하다고 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 사용승인된 근린생활시설(제조업소) 건물과 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 토지 일부가 도시계획시설 도로에 전부 저촉되는 점, 그리고 대항력 있는 임차인과 관련하여 채권자와의 법적 분쟁 소지가 있다는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인 문제는 법원의 판단 및 추가적인 법률 검토 없이는 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 토지의 도로 저촉 문제는 장기적인 개발 가능성에 대한 제약을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

건물이 2023년에 사용승인되어 비교적 최신 상태입니다.

8.2. 산업 배후 수요

주변에 중소규모 공장들이 위치하여, 관련 업종의 제조업소 또는 근린생활시설로서의 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

* 감정가: 2,515,443,700원

* 인수 보증금: 0원 (다만, 대항력 있는 임차인 보증금 50,000,000원의 인수 여부는 불확실하여 반드시 검토해야 합니다.)

* 토지 이용 제한: 도시계획시설 도로 저촉 및 현황 도로 이용으로 인한 가치 하락 가능성

* 임차인 관련 법적 리스크: 보증금 인수 및 법적 분쟁 가능성

* 향후 활용 방안 및 주변 시세

9.2. 입찰가 제안

상기 리스크 요인들을 충분히 감안하여, 법적 불확실성 해소 및 토지 이용 제한에 대한 면밀한 분석 후, 감정가의 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 규모, 토지의 법적 활용 가능성, 그리고 본 물건의 미래 가치에 대한 철저한 분석을 바탕으로 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.