나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5864 [1] 부산광역시 남구 감만동 189-78 유창그린2차아파트 111동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 동측 인근에 위치하는 유창그린2차 아파트 111동 20층 2004호로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 23층 건물 내 20층 2004호로서 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 택지 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 폭 6미터, 동측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-01-31)(접합), 일반도로 (접합), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>.

공부와의 차이

기호(1,2)토지는 공부상 지목 임야이나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5864 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 1억 3천 6백만원 (136,000,000원)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 감만동 189-78 유창그린2차아파트 111동 20층 2004호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 23층 건물 내 20층

사용승인일: 2012년 2월 13일

2.3. 토지 정보

토지 면적: 30.63㎡ (약 9.26평)

토지 이용 현황: 공동주택 건부지로 이용 중 (공부상 지목은 임야이나 현황은 대지)

인접 도로: 남측 및 서측 6미터, 동측 5미터 폭의 포장도로 접함

2.4. 면적 정보 (전용면적/분양면적)

건물 전용면적: 59.46㎡ (약 17.99평)

아파트 분양면적: 제공된 정보상으로는 해당 호실의 정확한 분양면적 정보는 확인되지 않으나, 통상 전용면적 59.46㎡ 타입은 70㎡대 후반에서 80㎡대 초반의 분양면적을 가집니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 일반도로 접합.

가축사육제한구역, 상대 보호구역(부경대학교 용당캠퍼스), 준보전산지.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2024년 12월 10일자 신보2022제24차유동화전문 명의의 가압류 (등기부채권 총액: 708,000,000원)

경매로 인해 말소되는 권리: 위 가압류를 포함한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

주택임차권: 김푸름 (을2, 2024.05.10 등기)

* 임차인 김푸름 씨는 전입일자(2020년 2월 26일)와 확정일자(2020년 2월 10일)를 모두 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 임차보증금 120,000,000원(1억 2천만원)은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 120,000,000원

4.3. 특이사항 (유동화, 공동담보 등)

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 위에서 언급된 대항력 있는 주택임차권이 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건이 소재한 감만동 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 학군

본건에서 도보로 통학 가능한 거리에 동항초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

기타 병원, 마트, 관공서 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 단지 정보

아파트명: 유창그린2단지아파트

총 동수: 4동

총 세대수: 365세대

최고층/최저층: 23층 / 1층

주차대수: 총 224대 (세대당 약 0.61대)

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김푸름 씨의 보증금 1억 2천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 실질적인 취득 가격 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

7.2. 기타 리스크

토지의 공부상 지목이 임야이나 현황은 대지로 이용 중인 점이 있으나, 건축물대장상 큰 문제는 확인되지 않았습니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 특성상 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구되나, 현재 등기부상 명확한 인수 권리가 확인되었습니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 주변에 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설, 심각한 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 감만동에 위치한 유창그린2차아파트 20평형(전용면적 59.46㎡)으로, 비교적 신축(2012년 준공)에 속하며 감정가는 1억 3천 6백만원입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 김푸름 씨가 거주 중이며, 그의 보증금 1억 2천만원이 매각 후에도 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항입니다.

인근 초등학교의 위치는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, 선순위 임차권의 보증금 인수가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 실질적인 취득가 산정 시, 임차인 인수 보증금 1억 2천만원을 반드시 고려해야 합니다.

* 전용면적 59.46㎡에 대한 최근 매매 실거래가는 1억 5백만원(2026년 6월 11일)으로, 이는 본 물건의 감정가(1억 3천 6백만원)와 비교 시 시세 수준으로 판단됩니다.

* 아파트 사용승인 연도가 2012년으로 비교적 최신축에 속하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 동항초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 전용면적 59.46㎡의 실거래가가 1억 5백만원(105,000,000원)으로 확인되었습니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원(120,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다.

실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 본 물건의 최근 실거래가 1억 5백만원을 기준으로 할 때, 손실이 발생하지 않는 이론적인 최대 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

최대 입찰가 = 최근 실거래가 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 105,000,000원 - 120,000,000원 = -15,000,000원

이는 입찰가가 마이너스가 되어야 한다는 의미로, 현실적으로 입찰이 불가능합니다.

즉, 본 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 최근 매매 시세보다 높기 때문에, 어떤 긍정적인 가격으로 입찰하더라도 낙찰받을 경우 손실이 발생하는 구조입니다.

따라서, 본 물건에 대한 신규 입찰가 제시가 어렵습니다. 낙찰을 고려하신다면, 최소한 1억 2천만원 이상의 실질 취득 비용이 발생하므로, 이 점을 심각하게 고려하시어 매우 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.