나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경763 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1388-1 경남마리나아파트 105동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해강초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 수영만 요트경기장 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '동백역'이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 제105동 건물내 제4층 제402호로서, 1996년 9월 30일에 사용승인 되었음. ┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │내벽: 벽지마감 등 └창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지(1) 및 장방형 토지(2)로서, 공동주택(아파트) 및 부속시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1): 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 대로2류(폭 30m~35m) (2025-04-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (해강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지(2): 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 대로2류(폭 30m~35m) (2025-04-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (해강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경763 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1388-1 경남마리나아파트 105동 4층402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 964,000,000원

* 토지면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

* 토지지분: 44.0022㎡ (약 13.31평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOO (정보 제공된 부분 그대로 표기)

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해강초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 수영만 요트경기장 등으로 형성되어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '동백역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 이용 및 도로 상태: 대체로 등고평탄한 부정형 및 장방형 토지 위에 공동주택(아파트) 및 부속시설 용지로 이용 중임. 단지 진출입로 및 단지 내 가로망은 잘 정비되어 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 아파트지구에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 이재홍 (1996년 11월 27일)

* 근저당: 태종대신용협동조합 (2022년 5월 17일, 1,364,400,000원) - 말소기준 권리

* 가압류: 신용보증기금 (2024년 6월 12일, 17,185,500원) - 말소 예정

* 임의경매: 엠씨유제사차유동화전문 (2025년 9월 19일, 1,287,007,486원) - 말소 예정 (본건 경매 개시)

* 등기부 채권 총액: 1,381,585,500원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권 개요'에 비고란만 있어 명확하지 않으나, 통상 임의경매에서 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없다면 모두 소멸됩니다. 본건의 경우 을구 근저당이 말소기준권리이므로, 이에 선순위인 권리가 없다면 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 임대 관계가 미상인 점에 유의하여 조사할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 수영만 요트경기장 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 2호선 동백역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 해강초등학교, 해원초등학교, 해강유치원 등 교육 시설이 있으며, 상업 지구와 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 내용은 현장 방문 시 재확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 경남마리나아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 우동 1388-1

* 사용승인일: 1996년 9월 30일 (건축 30년차)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 624세대

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 관리사무소 연락처: 051-747-5547

* 건물 구조 및 설비:

* 본 건은 105동 4층 402호로서, 철근콘크리트조 건물임.

* 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창임.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 총 주차대수 389대 (지상 3대, 지하 22대). (주차 대수 표기상 오류 가능성 있음, 일반적인 아파트 규모 고려 시)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등이 단지 내에 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1996년 준공되어 30년차 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차가 일반 물건과 다소 상이할 수 있으나, 이미 임의경매가 개시되어 진행 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상인 임차인이 실제 점유하고 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 층수: 15층 중 4층으로, 고층 선호도에 따라 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 경남마리나아파트에 위치한 아파트로, 해운대 해변과 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 지하철 2호선 동백역 이용이 편리하며, 주변으로 학교와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 1996년에 건축되어 연식이 있지만, 84.93㎡ (약 25.7평)의 적정 면적을 갖춘 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 고려할 수 있습니다. 전반적으로 해운대 지역의 주거 가치와 입지적 장점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역적 가치: 부산 해운대구는 해변 관광지로서 꾸준한 수요와 높은 주거 가치를 유지하는 지역입니다.

* 교통 및 생활 인프라: 동백역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가가 964,000,000원으로, 최근 실거래가 추정치 대비 상대적으로 낮은 수준으로 평가되어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 면적: 84.93㎡ (약 25.7평)의 전용 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 규모입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 964,000,000원

* 최근 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 59.83㎡ (약 18.1평) 면적의 최근 매매 사례가 2026년 5~6월에 78,300,000원 ~ 80,000,000원 (7.83억 ~ 8억) 수준으로 나타납니다.

* 이 시세를 기준으로 본건의 면적인 84.93㎡ (약 25.7평)의 예상 시세는 평당 약 4,388만원에서 4,420만원으로 환산 시, 약 1,127,000,000원 (11.27억) 에서 1,136,000,000원 (11.36억) 수준으로 추정됩니다.

* 주요 고려사항:

* 제공된 JSON 데이터의 면적(59.83㎡)과 본건의 실면적(84.93㎡)에 차이가 있으므로, 위 시세 추정치는 참고용으로 활용해야 합니다. 실제 해당 면적의 정확한 시세 확인이 중요합니다.

* 감정가(9.64억)가 추정 시세(11.27억 ~ 11.36억)보다 현저히 낮아, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금(0원)이 없어 낙찰가의 부담이 적습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 이상인 9억 8천만원에서 10억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가된 점을 감안하면, 10억 5천만원까지도 경쟁력 있는 가격이 될 수 있으나, 보수적으로는 10억 원 내외로 설정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 시세 조사 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.