나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22732 [1] 부산광역시 동구 좌천동 808 좌천동원드림타운 102동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 '금성고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'좌천역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 25층 건물인 좌천동원드림타운 102동 내 2층 205호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 하이새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남동하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-25)(변경), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김경빈)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22732 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

감정가: 309,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 808 좌천동원드림타운 102동 2층 205호

용도: 아파트

토지면적: 32.73㎡ (약 9.9평)

토지 지분: 32.7262㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평, 전용면적)

건물 지분: 84.9341㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 아파트명: 좌천동원드림타운

- 사용승인일: 2002년 03월 28일

- 총 층수: 25층 (본건 2층)

- 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

- 동수: 3개동

- 세대수: 298세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동에 소재하며, '금성고등학교' 남서측 인근에 위치해 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 1호선 '좌천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금성중, 금성고), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 2일자 금정세무서의 압류입니다 [cite: Building Register Summary - 갑9]. 이에 따라 선순위 임차권(김경빈), 가압류(우리금융캐피탈, 카카오뱅크, 한국주택금융공사) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: Building Register Summary - 을6, 갑11, 갑12, 갑13].

3.2. 임차인 현황

임차인: 김경빈

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 05일

확정일자: 2022년 08월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인 김경빈은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 주택도시보증공사로부터 제출되었습니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나 특정 권리 없음) [cite: Property Statement Notes]

3.4. 총인수보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 학교와 주거단지가 밀집한 지역 특성상, 상업시설보다는 주거 기능에 집중된 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 및 편의시설

좌천동원드림타운은 총 3개동 298세대로 구성되어 있으며, 단지 내에 주차시설(총 330대) 및 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등)을 갖추고 있습니다 [cite: Apartment Info].

주변에는 금성고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 좌천역을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 혐오시설이 보고되거나 검색되지 않았습니다. 학교 인근이며 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 비교적 쾌적할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

임차인 김경빈은 대항력이 없으며 HUG와의 확약서 제출로 매수인에 대한 보증금 반환 청구권 등을 포기하였으므로 명도 절차는 원활할 것으로 예상됩니다. 그러나 이행 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁의 소지가 완전히 없다고 보기는 어렵습니다.

6.2. 건물 노후화

2002년에 사용 승인된 아파트로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획

2종일반주거지역 외에 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 지정 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 좌천동에 위치한 좌천동원드림타운 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 309,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 가장 중요한 권리분석 상, 임차인 김경빈은 대항력이 없으며 HUG와의 확약서를 통해 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구를 포기하였으므로, 낙찰 시 명도 및 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되어 권리 분석이 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다. 단지 내 시설 및 주변 교통, 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인한 명도 및 권리상의 큰 문제가 없습니다.

* 양호한 입지: 부산 동구 좌천동에 위치하며, 좌천역 및 버스정류장 접근성이 좋아 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택 및 근린생활시설로 형성되어 있으며, 학교가 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 경매 최저가 대비 시세: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 80.47㎡ (약 24.3평, 1층) 매매가: 285,000,000원

* 2026년 5월, 84.93㎡ (약 25.7평, 21층) 매매가: 335,000,000원

* 2026년 6월, 113.28㎡ (약 34.2평, 21층) 매매가: 415,000,000원

본건 물건은 84.93㎡(약 25.7평)이며 2층에 위치합니다. 동일 면적의 21층 매물이 335,000,000원에 거래되었고, 더 작은 평수의 1층 매물이 285,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2층으로 1층보다는 우위, 21층보다는 하위 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정가는 309,000,000원입니다.

종합적인 시장 분석과 본건의 입지, 층수 등을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가 범위는 310,000,000원에서 320,000,000원 사이로 판단됩니다.

입찰 희망가는 본건의 정확한 상태 점검 및 추가적인 시세 조사를 거쳐 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.