나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4076 [1] 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 205동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "안락중학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 동해남부선 '원동역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상20층 건내 제20층 제2005호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 도로와 각각 접하고, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경4076 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 205동 20층 2005호

용도: 아파트

감정가: 373,000,000원

토지면적: 38.87㎡ (약 11.75평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (등기부 요약 상 국민은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '안락중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 동해남부선 '원동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로 노폭 약 35미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망도 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 4일 한국자산관리공사 근저당권 (을5)

본건 등기부등본 상 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑3, 갑4, 갑5: 소유권 이전 (2009년, 2013년, 2020년)

* 을5: 한국자산관리공사 근저당권 (2020년 12월 4일, 말소기준권리) - 권리금액 237,475,000원

* 을7: 국민은행 근저당권 (2023년 3월 17일, 말소) - 권리금액 240,000,000원

* 갑6: 국민은행 임의경매개시결정 (2025년 9월 19일) - 권리금액 210,377,253원

매각으로 인해 을5, 을7, 갑6을 포함한 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 현재 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권액: 477,475,000원 (한국자산관리공사 근저당 + 국민은행 근저당)

4. 상권분석

본건이 속한 안락뜨란채2단지 아파트 단지는 부산 동래구 지역의 대표적인 대단지 중 하나입니다.

주변에 안락중학교 등 교육시설이 위치하며, 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 잘 갖추어져 있습니다.

원동역이 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 지역 내 유동인구 확보 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

본건은 안락뜨란채2단지아파트 205동 20층 2005호로, 총 20층 건물 중 20층에 위치합니다.

전용면적 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 대지권 지분은 38.8741㎡ (약 11.75평)입니다.

안락뜨란채2단지아파트는 2005년 10월 26일 사용승인된 단지로, 총 13개동, 1420세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 869대 (지상 4대, 지하 78대, 전기차충전기 포함)로 세대당 약 0.61대의 주차 공간을 제공합니다.

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕이며, 내부에는 위생설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

다만, 상대보호구역, 절대보호구역, 철도보호지구 등 법률에 의한 제한사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

유동화물건으로 일부 특수성이 있을 수 있으나, 권리분석 상 소멸되는 권리만 확인되었습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(373,000,000원)가 최근 거래가(59.91㎡ 기준 31,000,000원) 대비 높은 편입니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 비교적 양호한 입지에 위치한 대단지 아파트입니다.

원동역 역세권이라는 교통의 이점과 함께 주거 단지로서 기본적인 편의 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요하며, 토지이용계획 상 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안락뜨란채2단지 아파트는 지역 내 선호도가 높은 대단지입니다.

역세권 입지로 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 분석상 명확하고 안전한 경매 물건입니다.

감정가 대비 실거래가가 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (본 물건의 실제 가치를 파악하는 것이 중요)

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적대(59.91㎡) 아파트의 최근 거래가는 31,000,000만원입니다. 유사 면적대(51.86㎡)는 33,800,000만원, 더 넓은 면적대(84.92㎡)는 46,000,000만원에 거래되었습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본건(59.98㎡)의 현재 시세는 약 31,000,000원에서 35,000,000원 범위로 판단됩니다.

본건의 감정가는 373,000,000원입니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 330,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 직전까지 시세 변동을 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.