나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22745 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층2004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 '부산진구보건소' 북측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 20층 2004호로서 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도시철도1호선(범내골역)이 소재하여 제반 교통상황이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 단위호로서 [사용승인일: 2019.11.05] - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석 붙임. - 창 호: 샷시창 구조임. - 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차타워설비, 무인공동현관기 등이 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 849-2 :일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22745 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층2004호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 2500만원

* 토지면적: 4.29㎡ (약 1.29평)

* 토지지분: 4.29㎡ (약 1.29평)

* 건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

* 건물지분: 27.4552㎡ (약 8.31평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 공동담보: 해당됨

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 건축물대장상 총면적: 14241.83㎡

* 건축물대장상 대지면적: 1252.6㎡

* 건축물대장상 건축면적: 953.04㎡

* 건축물대장상 건폐율: 76.08%

* 건축물대장상 용적률: 999.12%

* 건축물대장상 세대수: 187세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 '부산진구보건소' 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보에서 해당 물건지 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (71,400,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 131,400,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황민영

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 238,000원

* 전입일자: 2022년 7월 26일

* 확정일자: 2022년 6월 27일

* 배당신고일자: 2024년 7월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 임차인 황민영 씨는 대항력이 없어 보증금 전액이 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 부산진구 범천동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 용도로의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 부산진구보건소가 위치하며, 각종 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 인근에 성서초등학교가 있습니다. (추가적인 교육시설은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 건물 내부 마감재 등 세부 사항을 조사하지 못했으며, 폐문으로 내부 확인이 불가능합니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 추가적인 임대차 현황이나 문제점 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 대동레미안센트럴시티5 오피스텔로, 2019년 신축되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 범내골역 초역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 바탕으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없다는 점은 투자자에게 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 건물 내부를 직접 확인하지 못했다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 범내골역 도보 1분 거리에 위치하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있으며, 추가 인수 부담이 없습니다.

* 직주근접 가능 지역: 주변 상업시설 및 업무시설과의 접근성이 좋아 임대 수익형 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 공개된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 1억 2500만원을 기준으로, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 할 수 있습니다. 최근 자료에 따르면 부산진구 범천동 인근 오피스텔의 매매가는 10평대 기준 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 선에서 거래되는 사례가 있습니다. 본 건의 경우, 감정가 수준에서 소폭 하향 조정하거나, 급매물 발생 시 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼의 최신 매물 시세, 그리고 현장 방문을 통한 직접적인 시세 조사가 반드시 병행되어야 합니다. 현재로서는 감정가(1억 2,500만원)를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.