나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21957 [1] 경상남도 통영시 무전동 154-2 5층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대지권의 토지는 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 5층 601호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 각층 소화전 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 북서측 하향 경사지 내 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.), 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21957 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 무전동 154-2 5층601호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 156,000,000원

토지면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

토지지분: 48.794㎡ (약 14.76평)

건물면적: 84.62㎡ (약 25.60평) (전용면적 기준)

1.4. 건축물 정보

건축물표제부상 주요 내용:

건물명: 더존빌

층수: 지하 1층, 지상 5층

해당층: 5층

구조: 철근콘크리트구조

주요용도: 공동주택

사용승인일: 2013년 05월 28일

난방방식: 조사된 바 없음 (통상적인 지역난방 또는 개별난방 예상)

주차: 8대 (자주식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 무전동에 소재하며, '통영시청' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로 및 인접 도로의 폭이 차량 접근에 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 해당 없음

* 기타 제한사항: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 김헌영 (2021-12-07, 강제경매 2019타경13966)

* 주택임차권: 장태복 (2024-02-22 등기, 150,000,000원, 2022-02-16 전입/확정) - 인수 대상

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2023-05-30, 56,284,384원) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-12, 150,000,000원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 206,284,384원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 장태복

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-16

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-02-22

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권 등기(2024.2.22. 등기)가 존재합니다. 해당 임차인의 임대차보증금은 150,000,000원이며, 전입일 및 확정일자는 2022년 2월 16일입니다. 배당 절차에서 임차보증금이 전액 배당되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하며, 주택임차권등기 또한 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 무전동 일대의 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월: 50.72㎡ 거래가 7,000만원 (약 138만원/㎡)

* 2026년 1월: 84.93㎡ 거래가 8,550만원 (약 100.6만원/㎡)

* 2026년 5월: 54.29㎡ 거래가 5,300만원 (약 97.6만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건(84.62㎡)과 유사한 면적(84.93㎡)의 거래 사례가 2026년 1월에 8,550만원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세는 약 8,500만원 내외로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(156,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 시장의 전반적인 가격 수준보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 실제 경매 낙찰가는 시세 및 감정가 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 통영시청이 위치해 있으며, 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 인근에 교육 시설로는 다양한 학원들이 있으며, 통영시청소년수련원과 같은 공공시설도 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육 시설

무전동 및 인근 지역에 다수의 학원(수학, 영어, 음악 등)이 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 장태복 씨가 있으며, 보증금 1억 5천만원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투입 비용이 상당히 증가하게 됩니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(1억 5,600만원)와 최근 유사 면적의 실거래가(약 8,550만원) 사이에 큰 격차가 존재합니다. 경매 시 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있으나, 동시에 감정가의 적정성에 대한 재검토가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로 입찰 전 현황 파악이 필수적입니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이나 소로1류 접합, 가축사육제한구역 등의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 무전동의 중심지 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 1억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되므로, 총 투입 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 최근 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점도 주목할 부분입니다. 임차인 인수 부담금과 더불어 총 투입 비용이 향후 매각 시 받을 수 있는 금액을 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 통영시청 인근의 준수한 주거 지역에 위치.

* 실거주 관점: 보증금 인수 금액을 감안하여 총 주거 비용을 계산해야 함.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 시세 차익의 가능성이 있으나 임차인 부담금으로 인해 희석됨.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 매수인이 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 이러한 인수 조건으로 인해, 순수하게 부동산의 시장 가치만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 매우 어렵습니다.

유사 면적의 최근 실거래가(8,550만원)를 바탕으로, 보수적인 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 유사 면적 실거래가: 8,550만원

* 예상 낙찰가 범위 (실거래가 대비 80~90% 적용): 약 6,800만원 ~ 7,700만원

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

매우 중요 : 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 투입 비용은 '예상 입찰가' + '150,000,000원 (인수 보증금)'이 됩니다. 따라서, 만약 7,500만원에 낙찰될 경우 총 투입 비용은 2억 2,500만원이 되며, 이는 감정가(1억 5,600만원) 및 최근 유사 물건 시세(약 8,550만원)를 훨씬 상회하므로, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다. 본 건은 높은 위험을 수반하는 물건이므로, 철저한 현장 조사와 함께 전문가와 상의 후 신중하게 입찰 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.