나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21916 [1] 경상남도 거제시 능포동 680-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(일방통행)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 지적 경계 등의 정확한 확 인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의 바라고, 본 건 지상의 구축물 등은 토지 평 가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인: 1984.11.05.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 적타일 붙임 마감, 내벽: 인테리어 마감 및 타일 붙임 마감 외, 창호: 알루미늄 창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨(1층), 화재탐지 및 경보설비(1층), 덕트설비(1층) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본 건 건물 2층의 의뢰목록상의 용도는 ‘주택’이나, 현황 ‘점포(근린생활시설)’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 건물 2층의 의뢰목록상의 용도는 ‘주택’이나, 현황 ‘점포(근린생활시설)’임. 2) 본 건 건물의 2층은 장기간 공실 상태였던 것으로 조사됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 도로를 기준으로 전면부에 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등이, 후면부 에 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 206호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 인테리어 마감 외.

이용상태

점포(근린생활시설)임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지세 내 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

① 본 건이 소재한 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘대’임. ② 본 건은 공부상 2층이나 북서측 도로면에 위치한 출입구 기준 시 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건은 토지와 건물의 별도 등기가 존재하나, 집합건축물대장에 등재된 구분건물임. 대 지권은 미등기(미정리) 상태이나, 건물(전유) 부분과 토지 지분(대지사용권)이 일체로 거 래되고 용도상 불가분의 관계에 있으므로 건물(전유) 부분과 토지 지분(대지사용권)을 일 체로 한 거래사례비교법으로 평가함. 2) 본 건은 각 호별 위치를 특정할 수 있는 도면이나 관련 자료 등이 부존재하며, 기준시점 현재 경계 구분 없이 206호와 207호가 일체로 이용 중인 것으로 조사됨. 따라서 본 평가 에서는 임차인 탐문 결과에 따른 위치를 기준으로 평가함. 3) 본 건이 소재한 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘대’임. 4) 본 건이 소재한 일대는 남동하향의 경사를 이루고 있어, 본 건 구분건물은 공부상 2층이 나 북서측 도로에서는 1층으로 노출되는 점 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록1. 공유지분 매각이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'임.
- 목록2. 경계 구분 없이 206호와 207호가 일체로 이용 중이며, 공부상 2층이나 북서측 도로면에 위치한 출입구 기준시 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21916 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 능포동 680-5

* 용도: 근린생활시설 (점포)

* 감정가: 236,000,000원

* 토지 면적: 494.00㎡ (약 149.44평)

* 건물 전체 면적: 1771.60㎡ (약 535.94평)

* 매각 대상: 구분건물 206호 및 해당 토지 지분 (206호 토지 지분: 7.8546㎡, 약 2.37평)

* 참고: 본 보고서에 명시된 '건물면적' 및 '건물지분'은 전체 건물 규모를 나타내는 것으로 보이며, 경매 대상인 206호의 정확한 전유 면적은 별도 확인이 필요합니다.

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 (206호) (북서측 도로 기준 1층)

* 건축년도: 1982년 11월 30일 (사용승인일 기준)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 능포동, '장승포 시외버스정류장'의 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로(일방통행)에 접해 있으며, 구분건물 기준으로는 북서측 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 시장, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (1993-05-21) 장승포신용협동조합 근저당 43,000,000원. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액):

* 토지: 1,518,500,000원

* 건물: 676,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 임차인 보증금 없음)

3.1. 임차인 현황

* 최영호

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2014-05-08

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦어 대항력 없음)

* 기타 권리사항:

* 공동담보 물건으로 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지 지목은 공부상 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

* 구분건물(206호, 207호)의 대지권은 미등기(미정리) 상태입니다.

* 토지 및 건물 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위한 측량이 필요합니다.

4. 상권분석

* 장승포 시외버스정류장 인근에 위치하여 유동인구가 많고 교통이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집한 노선 상가지대로 상업적 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물이 속한 지역은 일반상업지역으로 상업시설 운영에 적합합니다.

* 지역 경제 활성화 및 관광객 증가에 따른 상권 발달 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 장승포 시외버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합되어 있어 생활 환경이 비교적 편리합니다.

* 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 여러 부동산이 묶여 있어 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 구분건물 관련 이슈:

* 대지권 미등기/미정리 상태로 소유권 이전 및 등기 관련 절차에 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 206호와 207호가 경계 구분 없이 일체로 이용 중이며, 공부상 2층이나 도로 기준 1층인 점은 실제 이용 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다. 이로 인해 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 2층이 장기간 공실 상태였던 것으로 조사되어, 공실 리스크 또는 임대 수익률 하락 가능성이 있습니다.

* 토지 관련 사항:

* 지목이 '답'에서 '대'로 현황과 차이가 있어, 추후 건축 등 재산권 행사에 영향이 있을 수 있습니다.

* 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 이용 및 관리를 위해서는 측량이 필요합니다.

* 다수의 채권 설정: 등기부상 총 채권액이 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위는 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 채무 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 근린생활시설로, 장승포 시외버스정류장 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 상업 지역에 위치하며 건물 전체 면적이 상당하여 임대 수익 창출의 잠재력이 있습니다. 그러나 구분건물로서 대지권 미등기, 2개 호실의 일체 이용 및 경계 불분명, 건물 2층의 장기간 공실 등 권리 및 이용상의 복잡성과 리스크를 내포하고 있습니다. 또한 공동담보 물건으로 채권 총액이 높다는 점도 고려해야 합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포 시외버스정류장 인근의 핵심 상권에 위치하여 안정적인 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 근린생활시설(점포)로서 다양한 업종의 임대 수요가 기대되며, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 전체 건물이 아닌 구분건물(206호) 매각으로, 상대적으로 낮은 투자금으로 상업용 부동산을 취득할 기회입니다.

* 건물이 도로변 기준 1층으로 노출될 수 있는 구조는 집객 효과 측면에서 긍정적입니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 본 물건과 유사한 조건의 인근 상업용 부동산 시세 조사

* 경매 대상 호실(206호)의 정확한 전용 면적 및 내부 상태 파악

* 건물 관리 상태 및 예상되는 수리 비용 평가

* 향후 임대 수익률 추정 및 예상 공실률 분석

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 분석

따라서, 본 보고서를 참고하시되, 추가적인 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.