나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21941 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 504동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘진목초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건내 9층 908호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필 일단의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측, 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제옥포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번2 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21941 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 504동 9층908호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.534㎡ (약 10.75평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.925㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

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1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

* 남측, 동측, 서측으로 포장도로와 접하여 차량 통행에 용이합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 6일 접수된 승학새마을금고 근저당권 (채권액 127,400,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 127,400,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 옥포동 일대는 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 초등학교(진목초등학교)와 고등학교(거제옥포고등학교)가 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 9층 908호입니다.

* 외벽 마감: 몰탈위 페인팅 등 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 내부 이용 상태: 점유자의 폐문 및 부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악하였으며, 공동주택(아파트)으로 추정됩니다. 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 정보:

* 아파트명: 옥포5차덕산타운

* 사용승인일: 1996년 7월 15일

* 총 동수: 10개 동

* 총 세대수: 898 세대

* 주차: 총 327대 (지상 4대, 지하 26대, 옥외 327대 - *제시된 정보는 복합적인 수치일 수 있음*)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 개별 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 점유자의 폐문 및 부재로 인한 내부 확인 불가: 실제 내부 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하기 어렵습니다.

* 공동담보: 채권자가 여러 부동산에 대해 공동으로 담보를 설정한 경우로, 해당 물건 외 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있을 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계 자체가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.)

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트로, 주변에 초등학교가 있고 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다. 건물은 1996년에 건축되었으며, 비교적 오래된 편이나 철근콘크리트 구조로 내구성은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 추가 인수사항은 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점은 주의해야 합니다. 감정가는 68,000,000원이나, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있어 시세 대비 투자 가치를 신중히 판단할 필요가 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

* 거제시 옥포동이라는 지역적 특성: 조선업 등 산업 단지 배후 주거지로서의 수요가 있을 수 있습니다.

* 진목초등학교 인근: 교육 환경이 양호하며, 자녀가 있는 가구에 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 경매 시작가 가능성: 만약 감정가보다 낮은 가격으로 경매가 진행된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (최근 거래가와 감정가의 큰 차이를 고려할 때, 시세 반영 여부 확인 필요)

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1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.925㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 5월 50,000,000원 (3층), 50,000,000원 (20층) 및 2026년 6월 52,500,000원 (6층) 수준으로 파악됩니다.

이는 제공된 감정가 68,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 경매 개시 시점의 시세 변동이 있었을 가능성을 시사합니다.

따라서 현 시세인 약 50,000,000원 ~ 52,500,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 시작 가격이 감정가(68,000,000원)로 책정될 경우, 시세 대비 경쟁력이 떨어질 수 있습니다. 만약 시세가 반영된 가격으로 낙찰받는다고 가정하면, 경쟁력을 갖추면서도 수익을 확보할 수 있는 예상 입찰가는 대략 55,000,000원 ~ 60,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 성향, 그리고 해당 경매 물건의 실제 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.