나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12049 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 350 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 소재 제동마을회관 북동측 인근에 위치하며,부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호2:사다리형.평지의 주거용건부지

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3~4m의 세로(가) 및 북동측으로 폭 약 2m내외의 세로(불)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2:제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외 지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호3 토지는 『제동지구 지적재조사사업』지구내 토지로서 지적재조사사업 완료로 토지대장상 2024년 8월 9일자로 지번 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1:일반철골구조 경사판넬지붕 2층 건물로서(사용승인일:2015.03.05), 외벽 : 사이딩판넬마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 바닥 : 데코타일, 장판지마감 등 창호 : 하이샤시창호 구조 등

이용상태

기호1: 단독주택(1가구용)으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 난방설비, 태양광전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사되나, 임대관계는 별도 확인이 필요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 매각대상에 포함됨. 다만, 해당 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12049 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 350

용도: 단독주택

감정가: 152,966,350원

토지면적: 148.50㎡ (약 44.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.79㎡ (약 29.89평)

건물 제시외면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2506유동화전문

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동마을회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 지역입니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 보통 수준입니다.

국도14호선, 지방도60호선 등이 인접해 있어 광역 접근성이 양호합니다.

창원시 외곽에 위치하나, 인근 산업단지(창원일반산업단지) 및 도시개발사업(제동지구 도시개발사업) 추진으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 8일 접수된 우리은행 근저당 (을5)입니다.

본 경매로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 우리은행 근저당 (을5)

- 에프더블유2506유동화전문 임의경매 개시결정 (갑7, 건물 갑4)

- 신용보증기금 가압류 (갑8, 건물 갑5)

- 기타 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리

특이사항:

- 본건 건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에 포함됩니다. 그러나 해당 설비에 대해 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있습니다. 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우, 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다.

- 토지 등기부 요약 상, 기호2 토지는 『제동지구 지적재조사사업』지구 내 토지로서 지적재조사사업 완료로 토지대장상 2024년 8월 9일자로 지번이 말소된 상태입니다. 이는 본 건의 중요한 법적 쟁점이 될 수 있으며, 매수인의 철저한 확인이 필요합니다. [물건명세서 참고사항]

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 기준시점 현재 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사되나, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 농업 및 주거 기능 위주입니다.

인근에 나눔문화센터 등 주민 편의시설이 운영되고 있으며, 창원일반산업단지 등과 연계된 배후 주거지로서의 가능성이 있습니다.

주변 개발 사업(제동지구 도시개발사업) 추진으로 향후 생활 편의시설 확충 및 상권 활성화가 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

- 인근 도로망을 통한 시내 및 광역 접근이 용이합니다.

- 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [감정평가서요약]

* 편의시설

- 농촌 지역의 특성상 도심에 비해 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

- 마을회관, 나눔문화센터 등 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

- 주위 환경은 단독주택 및 농경지로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

- 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다. [감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

* 토지 지번 말소 문제: 가장 심각한 리스크로, 토지대장상 지번이 말소된 상태이므로 해당 토지의 법적 소유권 및 활용에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이는 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 태양광 설비 소유권 문제: 매각 대상에 포함된 태양광 설비가 제3자 소유일 경우, 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한 지역: 본 건 지역은 낙동강 수질보호, 주남저수지, 절대 농업지역 등의 규제로 인해 개발이 제한되는 구역에 속해 있어, 토지 이용 및 재건축, 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 소유자 거주 및 임대 관계 불확실성: 소유자가 거주 중으로 조사되나, 정확한 임대차 관계 미확인은 입주 시 또는 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 2015년 준공된 비교적 신축 단독주택으로, 토지면적 또한 넓은 편에 속합니다. [감정가: 152,966,350원]

주변 개발 사업 및 우수한 광역 교통망은 향후 자산 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 토지 지번 말소 문제와 태양광 설비의 소유권 관련 불확실성입니다. 이 두 가지 사안에 대한 명확한 법률적, 실무적 해결 방안을 강구하지 않고서는 낙찰 후 심각한 재산상 손실을 초래할 수 있습니다.

따라서 본 건은 이러한 중대한 리스크를 감수한 투자자에게 적합하며, 철저한 사전 조사와 명확한 해결 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태나 구조적 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적: 148.50㎡ (약 44.92평)의 토지 면적은 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

* 개발 호재: 제동지구 도시개발사업 등 주변 지역 개발 계획은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,966,350원입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 볼 때, 1996년식 단독주택(건물 면적 약 84㎡, 토지 면적 약 120㎡)이 90,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본 건은 건축 연도가 최신이고 면적도 더 넓습니다.

하지만 토지 지번 말소와 태양광 설비의 소유권 불확실성이라는 중대한 법적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 법률 자문을 거친 후 입찰을 고려해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 법률 자문 결과에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.