나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12548 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 114동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 삼남읍 행정복지센터, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 제114동 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역(삼남교동지구) 가축사육제한구역 (2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12548 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

2015년 2월 27일에 사용 승인된 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678번지 소재 영남알프스타운아파트 114동 3층 304호이며, 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 건물의 전용면적은 44.53㎡ (약 13.47평)이며, 지분 토지 면적은 36.67㎡ (약 11.09평)입니다. 감정평가액은 75,000,000원 (7,500만원)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 삼남읍 행정복지센터, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 내외부의 도로망은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건물이 위치한 지역은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역(삼남교동지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역(250m 미만 축종)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권이전 (갑1)

* 농협은행의 가압류 (갑2)

* 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)

* 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정 (갑3)

* 인수되는 권리:

* 한국토지주택공사(김영철)의 주택임차권 (을2): 보증금 37,000,000원 (3,700만원), 차임 월 100,000원, 전입일자 2015년 10월 22일, 확정일자 2017년 8월 28일. 본 임차인은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 상기 임차인으로 인한 인수 가능 보증금은 별도 고려 필요)

* 총 채권액 (채권자 정보 기준): 약 114,500,237원 (11,450만원)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 삼남읍 행정복지센터가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위의 다양한 용도 지역(주거, 상업, 농경지, 임야)이 혼재되어 있어 전형적인 지역 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 영남알프스타운은 2015년에 사용 승인된 아파트로, 총 16개 동에 1,540세대가 거주하고 있습니다. 단지 내 주차는 총 747대 (지하 46대, 지상 4대, 전기차 충전기 24대 포함) 수용 가능합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 한국토지주택공사(김영철) 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 37,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역에 해당하므로, 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축된 아파트 단지에 속해 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 김 의 보증금 3,700만원 중 잔액 인수 가능성은 반드시 고려해야 할 사항이며, 이는 입찰 시 가격 결정에 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 적정 감정가: 현재 감정가는 7,500만원으로, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 잠재적 가치를 지닙니다.

* 입지 조건: 삼남읍 행정복지센터 인근으로, 지역 내에서의 입지성은 양호합니다.

* 건축 연식: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 전용면적(44.53㎡)과 유사한 평형대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 16일, 1층 거래: 5,770만원

* 2026년 6월 14일, 12층 거래: 6,500만원

* 2026년 7월 1일, 18층 거래: 8,300만원

본 건물의 감정가는 7,500만원이며, 3층이라는 점을 감안할 때, 최근 1층 및 12층 거래 사례보다는 높고 18층 거래 사례보다는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,800만원 범위에서 결정될 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시장 동향과 임차인 상황을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.