나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12144 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 605동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '화정초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '화정마을부영 아파트' 605동 12층 1207호로서, 부근은 아파트지대로서 동유형의 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 경량철골트러스위금속기와잇기 15층 중 12층 1207호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. 내벽 및 천정: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 동측으로 대로, 남측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부 지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 8번 주택임차권설정등기(2024. 6. 4. 제33801호) 있음(임대차보증금 115,000,000원, 전입일 2022. 5. 27. 확정일자 2022. 5. 12.). 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 창원지방법원 2025타경12144 (1)호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 김해시 삼계동 1435에 위치한 화정마을부영아파트 605동 12층 1207호입니다. 본 건은 아파트로 이용 중인 구분건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 110,000,000원입니다.

토지 면적은 28.97㎡ (약 8.76평)이며, 건물 전용 면적은 49.84㎡ (약 15.08평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '화정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, '화정마을부영 아파트' 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 유사한 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 을구 순위번호 8번에 주택임차권설정등기(2024. 6. 4. 제33801호)가 존재합니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 7월 22일자로 제출한 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다고 명시하고 있습니다. 말소기준권리는 갑구 9번의 주택도시보증공사 강제경매개시결정등기(2025.09.19.)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 강유성 씨로, 임대차보증금 115,000,000원, 전입일 2022년 5월 27일, 확정일자 2022년 5월 12일입니다. 당초 물건명세서상으로는 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해, HUG가 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함으로써 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 최종 배당 결과 및 법원의 판단에 따라 변동될 여지가 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 확인이 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.9.19.)입니다. 이보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차에 따라 매각이 완료되면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측 인근에 화정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 커뮤니티 시설이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 가능성 (HUG 확약서 중심)

주택임차권 설정등기가 존재하며, 원래는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있었습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 해소될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 법원 집행 과정에서의 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제한 (폐문)

감정평가 과정에서 현장 조사 시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부 구조 및 제반 상황에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태 파악에 제약을 줄 수 있으므로, 매수 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 위험을 감수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 110,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 유사한 수준에서 형성되어 있습니다. 가장 큰 특징은 임차권 존재 여부인데, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법원 집행 절차 상의 최종 확인은 필수적입니다. 내부 확인이 어려운 점은 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 지역의 아파트 물건으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차보증금 인수 리스크가 크게 완화되었습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 가격대로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 110,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 보면, 2026년 7월 11층이 114,000,000원에 거래되었고, 12층이 90,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 12층이므로, 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 제한으로 인한 추가적인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.