나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12546 [1] 경상남도 양산시 상북면 소토리 439-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "소토초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호㉠~㉤이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
구조 : 일반철골구조 판넬지붕
규모 : 지상 2층
벽체 : 철골위 판넬잇기 등
바닥 : 하드너마감 등
창호 : 샤시창 구조
주기둥 : H-Beam 450 × 200mm 등

이용상태

1층 : 공장 등
2층 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물 중 부속건물(4.8㎡)은 기준시점 현재 멸실된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 기호(2) 일부는 현장조사시 이해관계인 등의 폐문 · 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으므로, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5, 감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ) 포함.
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-1호, 2022-116호, 2024-41호, 2024-389호는 감정평가명세표상 기호 1~3 기계기구로 평가하였고, 매각에 포함.
3. 목록2 건물 중 '부속 블록구조 스라브지붕 단층 일반공장(화장실) 4.8㎡'는 멸실된 것으로 조사되었고, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12546 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 소토리 439-1

용도: 공장

감정가: 2,181,744,500원

토지 면적: 1310.00㎡ (약 396.3평)

건물 면적: 652.80㎡ (약 197.5평)

건물 제시외 면적: 275.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

특이사항: 유동화물건

건축물 용도: 공장

건축물 구조: 일반철골구조, 판넬지붕 (2층)

건축물 주요 용도: 공장

1.1. 입지조건

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

* 주위 환경: 경상남도 양산시 상북면 소토초등학교 남측 인근에 위치하며, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역으로, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 5일 접수된 경남은행의 근저당권(을21, 을6)입니다.

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'가 있으나 구체적 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합산 약 2,174,649,174원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 양산시 상북면의 준공업지역에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 토지 이용: 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 향후 공장 운영 또는 관련 시설 입지에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지 인근에 소토초등학교가 위치하고 있습니다. 그 외 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 일부 멸실: 목록2 건물 중 '부속 블록구조 스라브지붕 단층 일반공장(화장실) 4.8㎡'는 멸실된 것으로 조사되었습니다. 이는 최저매각가격에 반영되었으나, 실제 상태 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 있습니다. 이들의 현황과 활용 가치를 별도로 검토해야 합니다.

* 감정평가 시 현장 확인 제약: 일부 건물은 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태가 다를 수 있으므로 현장 재확인이 필수적입니다.

* 기계기구 포함: 공장 및 광업재단 저당법상의 기계기구(목록 1~3)가 감정평가되어 매각에 포함됩니다. 이들의 실제 상태 및 가치에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 상대보호구역에 포함되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리에 소재한 토지 및 건물 일괄매각 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 21.8억원이며, 약 396.3평의 토지와 약 197.5평의 건물로 구성되어 있습니다. 주변은 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근성과 기본적인 교통 사정은 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없습니다. 다만, 건물 일부 멸실, 제시외 건물 존재, 감정평가 시 현장 확인 제약 등 주의가 필요한 사항들이 있습니다. 공장 용도로 활용 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공업지역 내 위치한 공장 부지로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 활용이 가능합니다.

* 남동측으로 약 10미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리행사에 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계기구가 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 2,181,744,500원

본 건의 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 유사 물건의 낙찰 사례, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경합이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 특이사항(건물 일부 멸실, 제시외 건물, 기계기구 포함 등)을 감안하여 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.