나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114030 [1] 울산광역시 동구 화진8길 24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "월봉시장" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는
공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 북서측 하향 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브즙 2층 건물로서
외벽 : 치장타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택(1-2층), 부속(변소)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태
별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

2) 감정물건에 미치는 영향
별 영향 없겠음.

공부와의 차이

주택(1-2층) : 공부상 면적은 130.76㎡이나 현황 실측 면적은 144.74㎡이며, 현황 실측
면적(144.74㎡)으로 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 ㉠) 포함
2. 본건 주건물의 공부상 면적은 '130.76㎡'이나 현황은 '144.74㎡'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경114030 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 물건 현황

* 소재지: 울산광역시 동구 화진8길 24 (화정동 652-29)

* 용도: 단독주택

* 건물 구조: 조적조 스라브즙 2층 건물

* 건물 준공(사용승인)일: 1983년 2월 2일 (건축물대장상)

* 면적 정보

* 토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

* 건물 면적: 공부상 130.76㎡ (약 39.57평), 현황 실측 144.74㎡ (약 43.78평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 2.00㎡ (감정평가서 상 ㉠ 부분 포함)

* 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 457,322,280원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 ㉠) 포함

* 본건 주건물의 공부상 면적은 '130.76㎡'이나 현황은 '144.74㎡'임 (감정평가는 현황 실측 면적으로 평가됨)

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본 건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "월봉시장" 남측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위 환경은 보통임.

* 교통

* 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 보통임.

* 도로 접근성

* 남서측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (화진초등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

* 등기부 현황 (토지/건물 동일)

* 최초 소유권 이전 (매매): 장귀재 (1991.03.19)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2018.10.22, 537,000,000원) - 말소기준권리

* 이후 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 (갑2, 갑4, 갑5, 갑7)

* 임의경매 개시: 한국주택금융공사 (2024.08.21)

* 압류: 순천세무서장 (2025.06.02) - 말소 예정

* 인수되는 권리

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(을2)보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않음.

* 따라서 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 누락되어 있어 실제 지상권 존재 여부 및 영향에 대한 철저한 조사가 필요함.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상.

* 보증금이 미상인 임차인이 존재하지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 사용 수익 여부는 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

* 본건은 월봉시장 인근에 위치하여 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호함.

* 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권임.

* 유사 물건 시세 (제공된 JSON 데이터 분석)

* 제공된 최근 매매/임대 JSON 정보는 본건과 같이 단독주택이 아닌 다세대, 연립주택에 대한 거래 내역임.

* 거래 사례:

* 백산파인힐 (다세대, 전용면적 84.158㎡): 2026년 1월 거래가 149,500,000원

* 목원골든 (다세대, 전용면적 73.47㎡): 2026년 5월 거래가 95,000,000원

* 대흥주택 (연립, 전용면적 35.34㎡): 2026년 5월 거래가 22,000,000원

* 상기 자료는 주택 유형 및 면적에서 차이가 있어 본건 단독주택의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 본건 단독주택은 토지 가치가 중요하며, 감정가 457,322,280원 대비 주변 시세와의 직접 비교는 어려우므로, 토지 가치 및 개별 건물 상태에 대한 별도 평가가 필요함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 월봉시장, 각종 소매점, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교육시설

* 화진초등학교가 인접해 있어 아동 교육 환경이 양호함. (상대보호구역 내 위치)

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 면적 차이: 주건물의 공부상 면적(130.76㎡)과 현황 실측 면적(144.74㎡) 간 차이가 존재함. 이는 건축물대장 등 공부 정리 필요 여부, 추후 건축 관련 행정 처리 등에 영향을 줄 수 있음. (감정가는 현황 면적 기준)

* 제시외 건물 포함: 별도 면적(2.00㎡)의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 현황 확인 및 활용 가능성 검토 필요.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 철저한 조사가 필요함. 만약 지상권이 실제 존재하고 그 내용이 불리할 경우, 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있음.

* 복잡한 권리관계: 다수의 소유권 이전 및 지분 이전, 압류 등이 등기되어 있어 권리 분석이 다소 복잡함. (다만, 말소기준권리보다 선순위는 없음)

7. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 단독주택으로, 시장 인근에 자리하여 생활 편의성이 우수한 입지임.

* 2종일반주거지역에 해당하며, 토지 면적이 상당하여 향후 활용 가능성을 기대할 수 있음.

* 건물 면적의 공부상 오류, 제시외 건물 포함, 그리고 가장 중요한 지상권 관련 불분명한 사항은 본건 취득 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인임.

* 주변 다세대, 연립주택 시세 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 평가에 한계가 있으므로, 별도의 심층적인 시장 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시장 및 각종 편의시설 인접, 대중교통 접근성 양호.

* 토지 가치: 142.10㎡의 넓은 토지 면적을 확보.

* 주거 환경: 화진초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 457,322,280원임.

* 인수되는 보증금(0원) 및 말소되는 권리(을2 근저당 등)가 많아 권리 인수 부담은 적은 편임.

* 그러나 건물 면적의 공부와의 차이, 제시외 건물 포함, 그리고 특히 지상권 존재 가능성 등 확인이 필요한 리스크 요인이 존재함.

* 제공된 주변 시세 정보(다세대, 연립)는 본건과 직접 비교가 어려워 시세 분석에 제한이 있음.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있으며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 지상권 관련 조사, 그리고 주변 단독주택 실거래가 및 개별 공시지가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 초기 예상 입찰가 범위: 3억 8천만원 ~ 4억 1천만원 (이는 잠정적인 추정치이며, 추가 정보 확인 및 현장 조사를 통해 반드시 조정되어야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.