나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31833 [1] 대구광역시 서구 원대동3가 1256-4 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 '대구광역시 북구청' 남서측 근거리에 위치하는 다세대주택 내 제1층 제101호 단위세대로서 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 챠랑출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근 콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 평슬래브지붕 3층건 내 제1층 단위세대로서 - 외벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 자루형 토지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구 (주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다) <도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 사건번호

대구서부지원 2025타경31833 (1)

2.2. 소재지

대구광역시 서구 원대동3가 1256-4, 1층 101호

2.3. 용도

다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 다세대주택(3세대))

2.4. 감정가

73,000,000원

2.5. 면적

토지 면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물 면적: 47.56㎡ (약 14.4평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

한OOOOOOO

2.9. 총 등기부 채권액

246,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 원대동3가에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. (제공된 정보 중 '대구광역시 북구청 남서측 근거리' 언급이 있으나, 해당 물건의 소재지는 서구 원대동3가입니다.)

1.1. 2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 인접 도로 및 토지이용계획

북동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.1. 4. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

* 주거 및 편의 시설:

대구원대초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 주변 지역은 주로 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 잠재적 영향 시설:

본건 북동측 인근에는 대구염색산업단지가 위치하고 있습니다. 해당 산업단지는 지역 경제에 기여하나, 소음, 먼지, 교통량 증가 등 일부 환경적 영향을 미칠 가능성도 있습니다. 이는 본건과의 거리 및 방향에 따라 그 영향이 달라질 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2017년 06월 02일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 246,000,000원)입니다. 소유권이전(2014-05-09, 홍장오 외 1명), 근저당권(2017-06-02, 한국주택금융공사), 소유권이전(2023-11-08, 홍장오), 소유권이전(2025-01-10, 김정희 외 5명), 임의경매개시결정(2025-09-15, 한국주택금융공사) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 이후에 설정되었거나 경매개시결정에 따른 효력으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 명도 시점 및 관련 법적 절차 진행에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 비교

최근 거래된 유사 물건들의 시세 자료를 분석한 결과, 본건과 동일 행정동(원대동3가) 내 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 8,000만원에서 10,000만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 영지하이츠빌 (2004년식, 59.55㎡): 2026년 4월 거래, 10,000만원 (약 555만원/㎡)

* 하나 (1996년식, 43.74㎡): 2025년 11월 거래, 8,700만원 (약 658만원/㎡)

* 아람하이빌 (2007년식, 52.98㎡): 2026년 3월 거래, 8,000만원 (약 499만원/㎡)

본건은 전용면적 47.56㎡ (약 14.4평)으로, 거래 사례들의 평균 가격대를 고려할 때 시세는 약 7,500만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

1.3. 2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 73,000,000원이며, 이는 최근 인근 실거래가 평균 시세보다 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근 콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 101호 유닛으로, 내부 벽지는 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 3. 주거환경개선지구 특성

본 건이 속한 주거환경개선지구는 노후·불량 주거환경을 개선하고 저소득 주민의 주거생활 향상을 목적으로 하는 지역으로, 향후 재개발 또는 정비사업 추진 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금은 0원이라도 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 명도 관련 법적 절차 진행 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 주거환경개선지구 관련 불확실성: 해당 지구 지정으로 인한 향후 사업 진행 여부, 시기, 내용 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 관련 정책 변화나 사업 지연 등이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 남서측으로 접한 2~3미터 폭의 도로는 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 원대동3가에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 인근 시세가 상대적으로 높은 점이 강점입니다. 또한, 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이라는 점, 인근 산업단지와의 근접성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 시 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 인근 실거래가 평균 시세보다 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 재개발/정비사업 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실수요 및 투자 목적 모두 적합: 기본적인 주거 환경과 설비가 갖추어져 있어 실수요자에게도 적합하며, 시세 차익 및 개발 이익을 노리는 투자 목적에도 부합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시점의 감정가 73,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가 및 잠재적 리스크 요인(미상 임차인, 산업단지 근접성 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 보다 적극적인 투자를 고려한다면, 시세 대비 저평가된 점과 향후 개발 가능성을 감안하여 80,000,000원까지 상향 조정하는 것을 제안합니다. 단, 임차인 명도 관련 불확실성 해소 정도에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.