나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2955 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 용리 886 테크노플라자3제1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 용리 소재 ‘유가사입구사거리’에 북동측으로 접하여 위치하는 집합건물인 ‘테크노플라자3제1동’ 제2층 제203호 구분소유건물로서, 주위는 근린생활시설, 연구원, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 전유부분은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 근린생활시설 중 제2층 제203호로서 - 사용승인일 : 2016.12.30. - 외벽 : 복합판넬, 석재치장, 드라이비트 등 마감 - 내벽 : 샤시에 강화유리 등 마감 - 천정 : 경량천정틀에 택스 붙임 등 마감 - 바닥 : 디럭스타일깔기 등 마감입니다.

이용상태

본건 집합건물 제2층 제203호 전유부분은 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제2층 제204호, 제2층 제205호, 제2층 제206호, 제2층 제207호과 일단으로 근린생활시설(다이소매장)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 '테크노플라자3제1동' 집합건물은 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 공동위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 가각정리된 가장형으로, 상업용 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 서측 폭 33m 인도가 있는 6차로인 아스팔트포장도로, 남측 폭 20m 인도가 있는 4차로인 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 준주거지역(2013-12-20)이며, 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로2류(폭 30m~35m)(2013-12-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-09-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업지원구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>입니다.

공부와의 차이

본건 집합건물 제2층 제203호 전유부분은 집합건축물대장(전유부)에 용도는 '일반음식점' 이나, 실제 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제2층 제204호, 제2층 제205호, 제2층 제206호, 제2층 제207호과 일단으로 근린생활시설(다이소매장)으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

인접 201호 내지 207호 전유부분을 물리적 경계구분 없이 전부 통합하여 임차인이 점유 사용중으로 추후 경계특정이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 1. 사건 기본사항

2.

2.

2. 사건번호: 대구서부지원 2025타경2955 (1)

2.

2.

2. 경매구분: 부동산 임의경매

2.

2.

2. 채권자: 주OOOOOOOO

2.

2.

2. 1.2. 물건 현황

2.

2.

2. 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 용리 886 테크노플라자3제1동 2층203호

2.

2.

2. 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 근린생활시설 중 제2층 제203호

2.

2.

2. 사용승인일: 2016.12.30

2.

2.

2. 용도: 근린상가 (현황: 다이소 매장)

2.

2.

2. 토지면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

2.

2.

2. 건물면적: 160.21㎡ (약 48.46평)

2.

2.

2. 감정가: 645,000,000원

2.

2.

2. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2.

2. 2. 입지조건

2.

2.

2. 2.1. 주변 환경

2.

2.

2. 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 용리 소재 ‘유가사입구사거리’에 북동측으로 접하여 위치하며, 주위는 근린생활시설, 연구원, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.

2.

2. 2.2. 교통 및 접근성

2.

2.

2. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 용이하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 서측 폭 33m 6차로, 남측 폭 20m 4차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.

2.

2. 2.3. 토지 이용 현황

2.

2.

2. 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 가각 정리된 가장형이며, 상업용 집합건물의 부지로 이용되고 있습니다.

2.

2.

2. 2.4. 지역 지구 현황

2.

2.

2. 본건 토지는 준주거지역이며, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 일반산업단지, 산업지원구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구)에 해당합니다.

2.

2.

2. 3. 권리분석

2.

2.

2. 3.1. 권리 현황

2.

2.

2. 말소기준권리는 2017.03.02 접수된 하나은행의 근저당권 (을4)이며, 채권 총액은 596,836,850원입니다.

2.

2.

2. 3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

2.

2. 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있으나, 개요상 해당 내용이 없습니다.

2.

2.

2. 3.3. 인수되는 권리

2.

2.

2. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 경매 절차를 통해 권리 관계는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

2.

2. 3.4. 임차인 현황

2.

2.

2. * 임차인: 아성 (주식회사아성다이소)

2. * 보증금: 35,000,000원

2. * 차임: 2,226,400원

2. * 사업자 등록일: 2019-06-27

2. * 대항력: 없음

2. * 배당신고일자: 2025-12-12

2. * 비고: 현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

2.

2.

2. 4. 상권분석

2.

2.

2. 4.1. 업종 및 현황

2.

2.

2. 본건은 제2종 근린생활시설로 분류되며, 현재 다이소 매장으로 활용되고 있습니다. 인접한 201호부터 207호까지 물리적 경계 구분 없이 통합하여 점유 사용 중입니다.

2.

2.

2. 4.2. 주변 상권

2.

2.

2. 주변에 근린생활시설, 연구원, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후 수요는 확보되어 있는 지역입니다. 유가사입구사거리 인근이라는 점에서 상권 잠재력을 기대할 수 있습니다.

2.

2.

2. 4.3. 경쟁 및 전망

2.

2.

2. (제공된 정보만으로는 상세한 경쟁 분석 및 향후 상권 전망을 제시하기 어렵습니다. 다만, 테크노폴리스 지구의 발전 추이에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.)

2.

2.

2. 5. 생활정보

2.

2.

2. 5.1. 편의 및 주거 환경

2.

2.

2. 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

2.

2.

2. 5.2. 교육 및 기타 환경

2.

2.

2. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 있으나, 상세 정보는 확인되지 않았습니다. 혐오시설은 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 위치하는 것으로 확인된 바 없습니다.

2.

2.

2. 6. 잠재적 리스크

2.

2.

2. 6.1. 물리적 경계 미확정

2.

2.

2. 본건 203호는 인접 호실(201호~207호)과 물리적 경계 구분 없이 통합되어 임차인이 점유 사용 중입니다. 이는 향후 경계 특정 작업이 필요함을 의미하며, 관련 비용 및 시간 소요, 잠재적 분쟁 가능성을 내포합니다.

2.

2.

2. 6.2. 공부와의 용도 불일치

2.

2.

2. 집합건축물대장상 해당 호실의 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 실제로는 다이소 매장으로 이용 중입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 향후 건축법 등 관련 규정 준수 여부 확인 시 문제가 될 소지가 있습니다.

2.

2.

2. 6.3. 공동담보 물건

2.

2.

2. 본건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 매각 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다. (다만, 등기부상 을7 근저당권 등은 말소 예정으로 확인됩니다.)

2.

2.

2. 7. 종합 의견

2.

2.

2. 본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 테크노폴리스 지구 내, 준주거지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 접근성이 양호하고 현재 다이소 매장으로 활발히 운영 중인 점은 긍정적입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 대항력 있는 임차인도 존재하지 않아 명도 리스크는 적다고 판단됩니다.

2.

2.

2. 그러나, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 물리적 경계 미확정 문제와, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 문제는 반드시 사전에 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크입니다. 특히 경계 확정을 위한 추가적인 행정 절차나 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

2.

2.

2. 종합적으로 볼 때, 리스크 요인들을 충분히 인지하고 대비한다면, 테크노폴리스 지구의 성장 잠재력을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

2.

2.

2. 8. 투자 포인트

2.

2.

2. * 테크노폴리스 중심 상권의 성장 잠재력.

2. * 현재 정상 운영 중인 다이소 매장 (안정적인 임대 수익 가능성 - 대항력 없는 임차인).

2. * 경매를 통한 권리관계 소멸로 안전한 취득 가능.

2. * 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 관리.

2.

2.

2. 9. 예상 입찰가

2.

2.

2. 감정가: 645,000,000원

2.

2.

2. 인수되는 보증금: 0원

2.

2.

2. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 645,000,000원을 기준으로 하되, 물리적 경계 미확정 및 공부상 용도 불일치와 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 516,000,000원 ~ 580,500,000원 (감정가 대비 80% ~ 90%) 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

2.

2.

2. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 실사와 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.